仲介の契約はどれがいい?マンション売却、3種類の契約方法の選び方。

不動産会社にマンション売却を仲介してもらう際、3種類の契約方法があります。そのメリット・デメリットを探ってみました。

こんにちは。「マンションを売却して戸建てに住み替えたい」という夢を持っている友人と一緒に、知識ゼロからの売却&買い替え大成功!!をめざしているスミ・カエコです。

マンション売却を考えるとき、普通は不動産会社に依頼すると思います。それには仲介と買取という方法がありますが、

やっぱり少しでも高値で売りたいから、ウチはマンション売却の方法としては仲介にしよう。

という人が一番多いのではないでしょうか。私も友人もそうするつもりです。

さて、マンション売却の方法として、不動産会社による仲介を選んだら、最初に行うのが不動産会社との契約です。実は、この「媒介契約」には3種類あり、それぞれに特徴があるんです。

契約次第では、マンションの売却に影響がある?

という話を聞いて、自分にとってベストな契約方法はどれかを探るために、3種類の「媒介契約」について調べてみました。

失敗しないマンション売却は、契約方法選びから始まる!

マンション売却を仲介してもらう契約方法は3種類!

はなさん(カエコの友人)
ウチはマンション売却の方法は仲介にしようと思うんだけど、契約するときの注意点ってあるのかな?

カエコ
不動産会社と「媒介契約」を結ぶときの注意点だね。

はなさん
媒介?な、なんだか難しくなってきた感じ…。

カエコ
だよね。でも、媒介は仲介と同じ意味なんだって。契約を結ぶときの専門用語らしいよ。

媒介契約を結ぶときは、不動産会社が契約書を作ってくれるんだって。宅地建物取引業法(宅建業法)という法律で義務づけられているので、どの不動産会社も作ってくれるはずだよ。

媒介契約書に記載されている項目

はなさん
ここで契約の各項目を、しっかり確認しておかないといけないのか。
アレ?「媒介契約の種類」とあるけど、これは?

カエコ
いいところに気づいたね!実は媒介契約は一般媒介契約専任媒介契約専属専任媒介契約の3種類に分かれていて、そのどれかを選んで契約することになるんだよ。
それぞれにできること・できないことなど特色があるから、どういう内容なのか見ていこうか。

3種類の媒介契約で、できること・できないこと

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
依頼できる
不動産会社の数
複数社可能 1社のみ 1社のみ
購入者を
自分で探す
できる できる
※かかった経費
が請求される
できない
売主への報告 義務なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
レインズ
への登録
義務なし
売主が希望
すれば可能
契約締結後7日
以内に登録
契約締結後5日
以内に登録
契約の有効期間 制限なし 3か月以内 3か月以内

はなさん
うーん、内容がよくわからない項目もあるなぁ。

カエコ
じゃ、まずは言葉の意味を説明するね!

依頼できる不動産会社の数とは
マンション売却を複数の不動産会社に同時に依頼できるかどうか、ということです。

購入者を自分で探すとは
不動産会社にマンション売却を依頼しつつ、自分でも独自で購入希望者を探してもいいか、ということです。たまたま買ってくれる人が見つかった、という場合にも対応してもらえるか否かが変わります。

売主への報告とは
不動産の売却活動について売主に報告することです。報告内容は、どんな広告を出しているか、問い合わせなどの反響はどうか、見学者の申し込み状況はどうかなど、さまざま。報告の仕方は、電話やメールでも可能となっています。

レインズとは
不動産流通機構が運営している不動産情報のネットワークシステムです。売却したいマンションの情報がレインズに登録されると、会員となっている全国の不動差会社が情報を見られるようになります。

契約の有効期間とは
不動産会社がマンション売却のための活動をしてくれる期間のことです。専任媒介契約、専属専任媒介契約は3カ月と決められており、その間に売れなければ、さらに契約を継続するか、別の不動産会社と契約するかを決めることになります。
一般媒介契約の場合、規制はありませんが、行政指導によって3カ月を目途に契約が結ばれることが多いようです。

はなさん
これを見ると、一般媒介契約は自由度が高いんだね。複数の不動産会社に依頼できるし、自分でも買ってくれる人を探していいんだったら、すごくマンション売却のチャンスが広がるような気がする!

カエコ
私もそう思って、もう少しそれぞれの契約内容のメリット・デメリットを調べてみた結果がこれよ。

一般媒介契約のメリット・デメリット
メリット デメリット
複数の会社に仲介を依頼できるので、買い手の幅が広がる 複数社に依頼する分だけ、売主の対応時間も必要となり、忙しくなる
不動産会社の囲い込み(自社で買い手を見つけるために、他社への紹介を拒否する)を防ぐことができる 売主への報告義務がないため、不動産会社の活動状況がわからない
自分で見つけた買い手と契約できる 不動産会社としては、仲介手数料がもらえる可能性が高いという点から、一社だけに依頼される専任媒介契約、専属専任契約の方が優先。売却活動を後まわしにされることも

専任媒介契約のメリット・デメリット
メリット デメリット
不動産会社から定期的に報告があり、売主が販売状況を把握しやすい 一社のみに任せるため、その会社や担当者の能力次第で、売却の時期や金額が左右されることも
一社だけに依頼しているので、積極的に販売活動を行ってもらえる 別の不動産会社と契約すると、違約金が必要となる
一社だけに依頼しているので、こちらの時間もそれほど拘束されない 他社との競争意識がはたらかず、営業が活発でないことも
媒介契約にかかった経費を払えば、自分で見つけた買い手と契約できる

専属専任媒介契約のメリット・デメリット
メリット デメリット
不動産会社から週に一度は報告があり、売主が販売状況を把握しやすい 自分で買い手を見つけても、契約した不動産会社を介さずに売ることはできない。違反すると違約金が必要となる
一社だけでしか仲介できないため、専属専任契約よりも積極的に販売活動をしてもらいやすい 別の不動産会社と契約すると、違約金が必要となる
一社のみに任せるため、その会社や担当者の能力次第で、売却の時期や金額が左右されることも
他社との競争意識がはたらかず、営業が活発でないことも

媒介契約を結ぶなら、3種類のうちオススメはどれ?

はなさん
うーん、いいかなと思ってた一般媒介は、確かに不動産会社からしたら、あまりやる気にならない仕事かもね。売れるまでに時間かかりそう。

カエコ
手間や広告費をかけても、他の不動産会社と契約されちゃったら損なので、そんなに営業しないよね。すぐに買い手がつきそうな人気のある物件なら、いいけれど。

はなさん
専属専任媒介契約って、制約が多いんだなぁ。専任媒介契約との違いは、情報がこまめに入ってくることぐらい?

カエコ
そうなのよ。完全に1社の不動産会社にお任せになるんだけど、売り手として、そのメリット・デメリットをどう考えるかだよね。もし、マンション売却が得意ではない不動産会社と専属専任媒介契約を結んだら、貴重な時間をムダにするかも…。

カエコ
ちなみに、レインズに新規登録された売り物件数を、媒介契約別に見ると、こんな感じ。

契約形態別新規登録件数の推移

出典:公益財団法人不動産流通推進センター「2017 不動産業統計集」

カエコ
最近は、一般媒介と専任媒介が同じくらいの契約数になってきてるね。こうしたデータも参考にしつつ、私としては、この2択をオススメします!

第1の契約方法:専任媒介契約

不動産会社も意欲を出して売却活動をしてくれるし、売主が自分で買い手を見つけることもできるので、一番メリットがあるのでは?
万一、マンションが売れなかった場合に備えて、買取もしてくれる不動産会社を選べば、安心して戸建て購入に動けますしね。

オススメの人は

第2の契約方法:一般媒介契約

自由度の高い一般媒介契約では、複数の不動産会社を窓口にできるので、人気のある物件なら、すぐにでも売却につながる可能性が高くなるかも。
自分で買い手を見つけてきても違約金が発生しないので、費用も抑えられますしね。

オススメの人は

はなさん
一軒家への住み替えを希望してるから、ウチは専任媒介契約かな。いずれにしても、信頼のおける不動産会社を選ばなくっちゃね。

特定の契約方法をゴリ押しする不動産会社は要注意!

カエコ
もう一つ、媒介契約を結ぶときに、もし不動産会社が、ある特定の契約方法を強くすすめてきたら注意してね。何か理由があるかもしれないから。

たとえば、専属専任媒介契約を強くすすめきたら
それは、この物件なら確実に売却でき、売主から仲介手数料がもらえると踏んで、自社で囲い込みをしようとしているかもしれません。専属専任媒介契約なら、囲い込みができますからね。
信頼のおける不動産会社ならいいですが、営業マンが利益をあげようと必死なだけかもしれないので気をつけましょう。

たとえば、一般媒介契約を強くすすめきたら
それは、自分のところでは売却する力がない不動産会社かもしれません。一般媒介契約は特に不動産会社のメリットがないので、普通は強くはすすめませんから、何か事情があるはずです。
もしくは、人手不足で報告義務のある契約が結べないのか…。どちらにしても面倒がられている可能性は高いので、見極めが必要です。

はなさん
やっぱり、売り手のことを考えてくれる不動産会社と契約したいよね。媒介契約を進めるときの態度で不動産会社の姿勢を見極めて、この会社にするかどうか決めることも大事なんだね。

3種類の媒介契約のまとめ

マンション売却の方法の一つ、仲介には、3種類の契約方法があることを見てきましたが、いかがでしたか。

売却を希望する時期や物件の特徴によって、どれがベストな選択かは違ってきます。契約方法の選択は、マンション売却の大切なスタート地点。この選択次第で、戸建てへの買い替えがうまくいくかどうかが違ってきます。

いいスタートを切るために、それぞれの契約方法のメリット、デメリットを把握した上で、しっかりと選びましょうね!

この記事のPOINT

  • 媒介契約は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類
  • 自由度が高い「一般媒介契約」にはデメリットもある
  • 「専属専任媒介契約」は制約が多く、メリットはあまりない
  • 一番のオススメの契約方法は「専任媒介契約」
  • 不動産会社が特定の契約をゴリ押しする場合は理由があるかも

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