マンション売却時期はあと7年が限界?!手遅れにならない売り時の決め方

マンションを売却したいけれど、いつがベストの時期なの?という方も多いはず、そこで、マンションの売却時期について参考になる情報をまとめてみました。

こんにちは、スミ・カエコです。マンション売却&戸建て買い替え大成功!!を目指して、さまざまな情報を集めています。

その中でもっとも気がかりなのが、マンションの売却です。
マンションが売れなければ、資金が足らず身動きも取れないため、まったく話は進みません。

うちのマンションは、そもそも売れるんだろうか?
マンションを売るなら、いつのタイミングがいいんだろうか?
マンションが売りやすい時期ってあるんだろうか?

いろいろな疑問がわいてきます。そこで、マンション売却のタイミング、売りやすい時期、売却にかかる期間、景気動向など、さまざまな視点からマンション売却時期について調べてみました。

マンション売却を考える際の参考になさってくださいね!

マンション売却時期はいつがベスト?高く売れる時期を徹底調査!

この記事の目次

マンション売却時期と売れる季節

マンションを売りやすい時期を12カ月から探る!

みなさん、マンションの売却時期にもシーズンがある、つまり、1年の間で売りやすい時期がある!という話をご存じでしょうか。

なにそれ?季節のフルーツか?と思った方も多いでしょうね。私もその一人です。マンション売却の有利不利に、季節がからんでくるなんて!近々マンションを売りに出そうと考えている友人とともに、

絶対、売りやすい時期に売った方がいいじゃん!
ほんの数カ月の違いで、売却価格が安くなったり、売りにくくなったりしたら、悔しすぎる~

と大騒ぎです。そこで1年の間でマンションを売却しやすい時期を調べてみました!

マンション売却は買い手が動く時期、入学時期の手前を狙え!

日本では、学校も企業も行政も、何もかもが4月に新年度を迎えます。入学も進級も入社も、みんな4月ですね。
ということは、買い手にとって、4月からマンションでの新生活を始めたいはず。もちろん、こちら、マンションの売り手側としても4月から一軒家での生活をスタートさせたいです。
では、4月から新しい家で生活を始めるには、いつまでに売買が完了していなければならないでしょう?はい、そうなんです。

マンションを最も売りやすい時期は、2~3月。しかも、最も高く売れる!

と言われています。実際に1年間で成約件数が最も多いのが3月という数字が、下の不動産流通推進センターのデータでも表れていますね。
買い手は4月から生活を始めたいので、気に入ってもらえれば、粘って価格を交渉することも少なく、満足価格で売りやすいのかも~!ただ、買い手が多い時期は、売り手も増えますのでライバルも多そうです。激しい競争もありえると意識しておきたいですね。

中古マンションの成約件数 2016年4月~2017年3月

出典:不動産流通推進センター『2017不動産業統計集』

転勤ファミリーはいつ動く?転勤時期の手前を狙え!

もう一つは、サラリーマンにつきものの転勤の時期。いつ異動の辞令がくるか、毎年、ドキドキされている方も多いかもしれませんね。日本の企業の異動時期は、多くが4月または10月。4月は既にご紹介した入学時期と同じです。では、10月に転勤ファミリーが新しい生活を始めるとなると

マンションを売りやすい時期は、9月

転勤の辞令を受け取ると、1カ月以内に新任地に赴任する人が多いようで、皆さん必死に探すはず。ここはピンポイントで、いい出会いがあれば売却の可能性が高くなりますね!
もちろん、マンションが売れたら引っ越さなければなりませんので、こちらの準備も相当大変。「まだ、一軒家を探してる~」なんてことになりかねませんので、前もって計画的に進めたほうがいいですね。

中古マンションの成約件数 2016年4月~2017年3月

出典:不動産流通推進センター『2017不動産業統計集』

買い手の気持ちは「新居で正月」。年末時期の手前を狙え!

はい。だんだん、人間の心理が読めてきましたね。自分も含めて、新しい家にいつから住みたいかを考えると、次は「新年を新しい家で迎えられたら、うれしいよなぁ」「できればクリスマスも楽しみたいな」という気持ちなります。ということは、12月には引っ越しを済ませておきたいので、

マンションを売りやすい時期は、10~11月初め

先ほど転勤ファミリーのお話をしましたが、辞令が出て、すぐに中古マンション購入を決めるのではなく、ひとまず賃貸に住んで良い物件を探し、年内に家族で引っ越せればいいと考える方も多いでしょうね。その意味でも、この時期は狙い目なんですね。

中古マンションの成約件数 2016年4月~2017年3月

出典:不動産流通推進センター『2017不動産業統計集』

逆にマンションが売却しにくい時期もある!

ここまでマンションを売りやすい時期をご紹介してきましたが、悲しいことに、売りにくい時期もあるもあるようなんです。
まず、ガクッと「成約件数」、簡単にいうと「売れたマンションの数」が落ちてくるのが4月以降。多くの人が3月に契約や引っ越しが終わって、もう新生活はじまっちゃっていますからね。そして、最後に発表します。

最も売りにくい、売れない時期は8月!

だって、何しろ暑いので外に出たくないですし、空き家の状態の中古マンションって、当然エアコンついてないじゃないですか。物件を見学するときは、まさに灼熱地獄。。もう少し涼しくなってから、と思いますよね。
また、お店などの商売をされている方ならご存じでしょうが、2月と8月は、昔から「二八(ニッパチ)」と言われて、どこも売上げが下がる月とされています。マンション売却の場合、2月は年度末までにマンションを買いたい人が多いので当てはまらないようですが、8月は、やはり成約件数が他の月と比べて大きく減ります。もちろん、まったく売れないわけではないのですが、知識として頭に入れておいた方がよさそうです。

中古マンションの成約件数 2016年4月~2017年3月

出典:不動産流通推進センター『2017不動産業統計集』

最近は、引っ越す時期にこだわらず、気に入ったマンションがあればいつでも買う人も増えてきているようです。ですから、それほど売りやすい時期・売りにくい時期を気にする必要はないかもしれません。時期を気にして売れるタイミングを逃してしまうのは、本末転倒なので気をつけたいですね。
ただ、「時期によって売れ方が違う」と知っておけば、「売れない~!!価格下げるか」と、妙に焦って損をすることも防げると思うんですよ。できるだけマンションを高く売るために、知識を増やしていきましょうね!

マンション売却時期を12カ月で探った結果はコレ!

  • 最もマンションを売りやすい時期は、年度末の2~3月!
  • 転勤者を狙って売りやすい時期は、9月!
  • 新居で新年を迎えたい人に売りやすい時期は、10~11月初め!
  • 4月以降売りにくくなり、最も売れない時期は、8月!

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マンション売却時期と築年数

マンション売却のベストな時期を築年数から考えてみよう。

続いてマンションの売却時期を検討する上で知っておきたいのが、築年数と売却価格の関係です。

「築●年のウチのマンション、一体いくらで売れるんだろうか」
「かなり築年数がたってるけど、こんな古いマンション売れるのかなぁ」

マンション売却&戸建て買い替えを考えるとき、まず気になるのが、マンションの築年数と売却価格に関わるこの疑問。
マンションをできるだけ高く売るために。せめて、せめて損しないように売るために、売却時期をどうすべきか、本当に悩みますよね。
いきなり不動産会社に売却価格を査定してもらう手もありますが…。まったく価格の感覚がないのは不安。これなら2,500万ですね、と言われたって何がなんだかわからず、フーンとうなずいてしまいそうです。そこで、

「査定金額を見るときの参考にするためにも、まずは大体の目安を知っておきたいよね」

ってことで、築年数と売却価格の関係を調べてみました!

築5年、築10年を過ぎると、売却価格が下がっていく

通常、新築マンションは入居後からどんどん値下がりしていきます。バブル期みたいなことが起きなければ、値下がりするのはわかりますよね。
では、どんな感じで価格が下落していくかというと…。

まず、築1~2年での下落幅が最も大きく、
次は、築5年を過ぎた頃、
その次は、築10年を過ぎた頃、

と言われています。
本当にそうなのでしょうか?
そこで、築年数別に中古マンションの「成約価格」、つまり「いくらで売れたか」を、首都圏と大阪で見てみました!
このデータは、成約価格も面積も平均です。もちろん、駅から近いなど立地や環境、部屋の使い方などによっても売却価格は違ってきます。あくまでも参考ですが、マンションの築年数や面積から、だいたいの売却価格がつかめるのではないでしょうか。

首都圏の中古マンション成約状況

出典:
・東日本レインズ 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2016年)
・不動産流通機構

大阪府の中古マンション成約状況

出典:
・東日本レインズ 築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2016年)
・不動産流通機構

なるほど~。築5年以内なら、結構、高値で売れそうですね。築16年以降になると、ちょっと厳しい金額かもしれません。

築1~2年のマンションは、売却すると大損するかも

よっしゃ、じゃ、早く売ろう!
と、ここで焦ってはいけません!そりゃ早く売った方が売却価格は高いのですが、注意したいのは築1~2年の中古マンションの売却です。先ほど、築1~2年は売却価格の下落が大きいとお話ししましたね。どのくらいの下落率かを調べてみたら、

築1年のマンションの価格は、新築の価格から約10%ダウン

というのが一般的な相場ということです。
「待って、まだ1年も住んでない」という人もいるかもしれませんが、新築マンションは1日でも住んだら中古扱いになり、約1割も価値が下がると言われています。
もし購入時4,000万円のマンションなら、1年後には3,600万円。差額は400万円です。家賃で考えると月に約33万円。「私たち、どんな豪邸に住んでいたの~」と泣きたくなりますよね。
もちろん、例えば東京23区内のよっぽど人気のあるマンションなら話は別で、購入価格とほぼ同じ金額で、あるいは高く売れるかもしれません。ただ、それは、まれな例なので高望みしない方がいいですよね。逆に、いまひとつのマンションなら、さらに安くなる可能性も…。
しかもですよ!マンションを売却する際、住宅ローンが残っていたら、

ローン全額、一括返済しなければならないんです。

普通のお宅なら、築1年なのでローンはほぼ残っていますよね…。
もし相場の通り、10%下落した価格で売れたとしても、残りのローン金額から売却価格を引いたら、赤字になることも…。売却時には手数料などの費用もかかってきますから、さらに現金が必要というわけです。

「戸建てに買い替えたいのに、売却でも余分に借金しなきゃいけないの!!」

と悲鳴が聞こえてくるようです。もちろん、ローンが残っていてもマンション売却ができないわけではありません。
ただ、転勤などよっぽどの理由がない限り、「憧れの一軒家に住み替えたいなぁ」という楽観的な気持ちで、新築1年でマンションを売却すると、かなり痛い目に合いそうです。

築30年超えのマンションでも、売却をあきらめない!

成約価格のデータを見ると、価格は下がりますが、意外に古いマンションも売れていますよね、そうなんです。
古いマンションだからといって、あきらめるのはまだ早い!
東日本不動産流通機構を通じて2016年1~12月に成約した首都圏の中古マンションのデータを見ると、

築30年超は全体のなんと約24%を占めています!

エッ、マジで?!と驚いてしまったんですが、鉄筋コンクリート造のマンションは、一戸建てに比べれば「耐用年数」が長く、リノベーションして住みたいという人も増えてきているので、多少築年数が古くても売りやすいようです。ほっ、良かった!
はい、ここで難しい言葉が出てきました。「耐用年数」。そのマンションが何年ぐらい持つかということなのですが、もう少し調べてみると、耐用年数にも大きく2種類あるのがわかりました。

一つは、法定耐用年数。
これは税法上で規定されている耐用年数です。モノとして寿命を見たとき、新築の状態から毎年、減価償却していくと、どのくらいで価値がなくなるかの目安になるものです。マンションの場合は47年と決められています。
もちろん、建築から47年過ぎても住めますし、価値がゼロになるわけではありません。ただ、「資産として見るともう価値はないよ」という基準になります。
売却価格を査定されるときに、この法定耐用年数を目安に耐用年数を評価されることが多いようなので、売却時期を考えるうえで頭に入れておきたいですね。

もう一つは、経済的残存耐用年数。
これは、モノとしての寿命という観点だけではなく、経済的に見て価値があるのは残り何年ぐらいかを示すものです。
同じマンションでも、家族の住まい方によって、劣化の程度は変わってきますよね。
例えば、お部屋をキレイに使っているか、ペットの有無など。ここも査定のポイントになるので、できるだけ価格がプラスになるように、普段から気をつけて暮らすことが大事なんです。そうそう、旦那さんのタバコもNGですよ。
古いマンションを売るなら、法定耐用年数を基本としつつ、経済的残存耐用年数も評価されると知った上で、売却時期を検討したほうがいいということですね。

マンション売却時期、築年数から見たベスト4は!?

さぁ、ここまで築年数と売却価格の関係を見てきました。そして、スミ・カエコとしては、マンションの売却時期は、以下の4択が目安になるのではないかと考えます。
まず、新築マンションは中古になった瞬間に約10%価格が下落します。その後は1年ごとに1%~2%ほど、価値が下がっていくのが相場です。
ただ、築5年を過ぎると、マンションの設備の劣化が進んでくるので、価値が一段下がってしまいます。ということは、ローン残高との相談ではありますが、中古マンションをなるべく高く売りたいならコレ。

第1の選択:築5年以内
次に、築6年目以降は価格が落ちてしまうのですが、買い手の立場から考えると、築10年以内で中古マンションを探す人は多いのではないでしょうか。築10年のマンションの価格の下落率は平均約25%だそうですが、まだ納得のゆく価格で売却できそうです。

第2の選択:築10年以内
築11年目以降は、さらに価格が下がってきます。マンションでは大規模な修繕工事が行われるようになり、その後、修繕積立金が急激に上がる可能性もあります。実際、私のマンションでも大規模修繕工事の際、予算が足らず、いきなり積立金が3倍!に上昇(泣)。もちろん、修繕工事後も今後に備えて払い続けています。
修繕が始まる前に売った方がいいか、修繕後のキレイな状態で売った方がいいかは、個々のマンションの状態で異なりますが、言えるのは11年~15年なら新しくはないけれど、そう古くもないという感覚で、買いたい人もまだ多いということ。築15年以内には売っておきたいところですね。

第3の選択:築15年以内
では、その時期を逃してしまったら…。もう焦ることはありません(笑)。
ここからは発想を変えて、買いたい人が買いやすい金額になるのはいつ?を追求すればいいんです。
だいたい底値になるのが、築20~25年位なので、ここが売り時と考えられます。ここからは大きく値下がりすることなく、底値キープで進むようですので、「売却価格が下がる~」と、そう心配しなくても大丈夫ですよ。

第4の選択:築20~25年
以上、築年数から見たマンション売却時期についての調査でした。
住んでいる街や地域の環境などによってマンションの資産価値が変わるため、築年数から売却時期を考えるのは意味がない、という専門家の話もあるのですが…。

売却する本人こそマンション売却にあたって、築年数で価格がどう変わるのか、基礎として知っておくべき。

だと思うんです。だって、基礎知識がなかったら不動産会社の方と話もできないじゃないですか。大切な自宅マンション、いい時期に、いい価格で売りたいですからね!

マンション売却時期を築年数から検証してわかったこと!

  • マンションの売却価格は、だいたい5年刻みで下がっていく
  • 築1~2年での売却は価格の下落が大きく要注意!
  • 築10年以内が売りやすい
  • 築30年超えのマンションも意外に売れている

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マンション売却時期とマンション売却にかかる期間

マンション売却にかかる期間は?マンション売却に動く時期は、売却期間から考える。

ところで、マンション売却にはどのくらいの期間を見ておけばいいのでしょうか?マンション売却時期を決めるには、売却に必要な期間を知っておくことも大事です。

子どもの入学が近づいてきたから、もうマンション売らなくちゃ!
景気から見て、そろそろ売り時かも。今なら、きっと高値で売れるはず!!

そう思いますよね~。でも、いろいろ調べると、マンションってすぐには売れないんですね。売却を依頼する不動産会社選びや複雑な手続きなどなど、やることが多くて想像以上に時間がかかるみたいなんです。

売却にかかる期間を知って、マンション売却に動き始める時期を逆算しなければ!!

ということで、マンションの売却期間とは何をさすのか、平均期間はどのくらいかを調べてみましたよ!

マンション売却期間には3つの時期がある!

一口にマンションの売却期間と言っても、売却が完了するまでには、3つの時期に分かれています。それがコレです!

1.不動産会社を探す準備期間
2.マンションの売り出し期間
3.売買契約や引渡しなどの手続き期間

マンション売却は、これら3つの期間に必要なことを行って進めていきます。

購入者に仲介してもらう(媒介契約)か、不動産会社に買い取ってもらう(買取)かで、かかる期間は違いますが、基本はこれを踏まえてマンション売却の時期を考えることが重要になるようです。

次からは、この3つの期間別に、売却にかかる時間を見ていきましょう!

パートナーとなる不動産会社を探す準備期間

いざ、マンションを売ろうとする時、最初にやらなければいけないこと。それは不動産会社に売却を依頼することです。まず、マンションをいくらで売るかを決めるために査定をしてもらった上で、購入者に仲介してもらうか、不動産会社に買い取ってもらいます。

知っておきたいのは、マンションの査定金額は、不動産会社によって違うということ。少しでも高く売るためにも、不動産会社選びって、すごくすご~く大事になってくるんです!ここがキモ!!

今は一括査定などのサイトも充実していて、複数の不動産会社から自宅マンションがいくらで売れるか簡単に査定をとることができます。ぜひ、しっかり売ってくれる不動産会社を選びたいですね。

査定金額を検討し、「この不動産会社に売ってもらおう!」と決めたら、売却を手伝ってもらうための媒介契約を結びます。さて、ここまでにかかる期間は?

マンション査定から不動産会社契約までの期間は、1カ月から2カ月が目安

人によっては、不動産会社を簡単に決めてしまう場合もあるようですが、何事もパートナー選びは重要。家族の生活がかかっているんですから、ここは時間をかけるところじゃないかなって、思います。
ただし、あまり欲を出して時間をかけすぎるのも禁物!逆に売れ時を逃してしまうかもしれないので、気をつけましょうね。

売却スタート!買い手が決まるまでの売り出し期間

不動産会社と契約したら、いよいよマンション売却のスタートです。この期間は、物件ごとに大きく異なり、売り出してすぐに購入者が決まる場合や、1年も買い手が見つからない!なんて悲劇も‥。それはマジで困ります、焦ります。だから、不動産会社選びって大事なんです!
このため売却期間の平均は一概には出せないんですが、一般的には

売り出しからマンション売却までの平均期間は、約3カ月が目安

とされています。首都圏はもう少し早かったり、地方はもう少し遅かったりと、地域差はあるようですが、3カ月が売却の目安と覚えておきましょう。
なぜ、覚えておくか?それは媒介契約の種類によっては、3カ月で契約が切れるからです!詳しくは契約のコーナーでお話ししますが、3カ月以内に売れなかったら、同じ不動産会社と契約を更新するか、しないか、その判断が迫られることになります。

売れた!!売買契約から引き渡しまでの手続き期間!

こうして準備から売却までの苦労や焦りを乗り越え、買い手が決まって「ついに売れた!!」となれば、あとは売買契約から引き渡しまで、まっしぐらに進むだけです!

結構やることは多く、
・いろいろな必要書類を用意して、売買契約を結ぶ
・住んでいる場合は、引渡日までに引越しを済ませておく
・残金を決済する日にマンションを引き渡し、鍵を渡して所有権を移転する

などなど、目まぐるしい日々が続きます。さて、これらの手続きが完了するまでの期間は?

売買契約とマンション引渡しまでの期間は、1カ月~2カ月が目安

慣れない手続きが多く、時間がない中、気力も体力も消耗しますが、売却が決まった喜びを原動力に頑張りましょう。書類の抜けがあったりすると、さらに時間がかかりますので、着実に進めていくことが大切ですね。

引っ越したい時期の6カ月前には、マンション売却に動き出そう!

ここまで、マンション売却にかかる期間を3つに区切って見てきました。あくまで平均ではありますが、次のような計算ができますね。

そこから考えると、引っ越しを希望する時期=マンションを売却する時期から逆算して、約6カ月前には売却活動を始めておきたいところです。

スミ・カエコとしては、こうも考えるのです。一番大切なのは家族の暮らし。もし、売却価格が希望通りにいかなくても、子どもの学校や夫の仕事などへの影響が少ない時期を選んだほうがいいかな、と。
考え方はいろいろあると思いますが、一番の正解は売却価格も大満足!家族の暮らしもハッピー!となること。だからこそ、マンション売却にかかる期間を念頭に、かしこく計画的に動きましょうね!

マンション売却時期をマンション売却期間から検証すると!

  • 準備期間で、いかに良き不動産会社を選ぶかが重要!
  • 売り出し期間は、約3カ月を基準にする
  • 手続き期間は、怒涛の日々が約2カ月続く
  • マンション売却は売りたい時期の6カ月前から動く!

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マンション売却時期と景気

マンション売却時期を、景気動向から探る!

続いて、マンションの売却時期を景気や経済の動向から探ってみたいと思います。

景気が良いときには、当然、マンションだって高く売れるよね。

なんて言うのは簡単ですが、景気って漠然としていて、イマイチつかめないんですよ。アベノミクスで企業は景気が良くなったらしい?と言われても、我が家の家計レベルじゃ、ホント実感薄いし…。

一体どうすればいいんだろう?
ということで早速、マンション売却時期の具体的な目安になるものはないか、調査してみました。

マンション売却のタイミングは、景気が上昇していく時期!

「景気が良ければマンションも高く売れる」と書きましたが、買い手にとって、あまりの高値は、逆に買いにくいですよね。思った以上に高騰していると感じたら、買うのを控えてしまいます。逆に言えば、「今後ますます価格が上昇しそうだから、その前に買っておきたい!」というのが、人の気持ちってものです。つまり、

マンションを売りやすいのは、景気が上昇していく時期

問題は、いつ景気が上昇していくかですが、経済学者だって外すことが多いのが景気の予測です。難しいのは承知の上ですが、何としてもマンション売却と戸建て住み替えを成功させるために、景気動向を見極めなくっちゃなりません!!
そこで、参考になるのが日経平均株価と公示地価の関係です。公示地価というのは、国土交通省が全国に定めた地点を対象に、毎年1月1日時点の価格を公示するものです。
不動産の価格は株価と連動しているという話もあって調べてみたら、確かに納得。下のグラフを見てください。株価が上がれば1年後に地価が上がり、株価が下がれば1年後に地価も下がっています。

株価を追いかけるようにして、不動産価格が推移しているんですね。

中古マンションの価格も地価と連動して上下するので、これは参考になりそうです。株価なんてあまり興味ない?なんて言わずに、頑張って日経平均株価の動きをチェックしましょう!

東京の地価公示の価格推移と、日経平均株価の推移

出典:
・地価公示価格チェッカー「東京都の地価推移グラフ」
・日経平均 チャート

マンション売却時期と近未来予想

マンション売却時期を見極めるために、知っておくべき今後の世の中の動き

最後にマンション売却時期について、今後の世の中の動きを見すえて考えてみたいと思います。

実は、マンション売却を考える人によって、今後の日本は見逃せない動きが続くんです。

まずは、そうです、消費税のアップです!
もう一つ、気になるのが東京オリンピックですね。

なんだかオリンピックに向けて日本全体?とくに東京は盛り上がって景気が良くなってる感じですが、終わったらどうなるの?

これは気になるところですよね。

そして、2022年問題と2025年問題。

え?知らない?聞いたことあるよーな、ないよーな…。

ですよね、私も調べていくうちにわかったんですけど、
これもマンション売却時期にかかわる大きな問題なんですよ。

そこで、マンション売却のベストな時期を考えるヒントとして、今後の世の中の動きをご紹介していきますね。

~2020年まで

2020年までは、景気はゆるーく上昇傾向?

今後、何が起きるかによって景気の動向は変わるんですが、とりあえずこのままの調子なら、国の予想では、これから2020年までは日本の景気はゆるーく上昇していくようです。

はぁ、ホントなの?と思いますが、UFJリサーチ&コンサルティングによると

2019 年 10 月に消費税率が 10%に引き上げられることで一時的に景気が悪化するものの、2020 年 7 月の東京 オリンピック開催を控えた需要の盛り上がりやインバウンド需要による押し上げなどにより、均してみると 緩やかなペースで景気は拡大する見込みである。実質GDP成長率の平均値は+1.0%と、潜在成長率をやや上回ろう

とのこと。

実質GDP成長率の予測(5年平均)

出典:
内閣府「国民経済計算年報」
三菱UFJリサーチ&コンサルティング「日本経済の中期見通し(2016~2030 年度)」

簡単に言うと、東京オリンピックまではウキウキして何かとお金を使う機会があるし、海外からの観光客が増えて、日本でお金をいっぱい使ってくれるので、とりあえず景気は大丈夫ってことみたいです。

気になるのが、2019年(平成31年)10月に消費税アップにより一時的に景気が悪化すると言われていることですが、これもそんなに心配ないレベルらしいです。

ただ、マンション売却を考えると消費税アップは気になる問題。
そこで、買い手の立場から消費税アップを考えてみましたよ。

マンション売却時期は、駆け込み需要が来る消費税アップ前!?

2019年(平成31年)10月に、消費税が8%から10%に上がる予定です。世界的な大恐慌や政治で大きな動きがなければ、ついに消費税が10%に!こうなると買い手にとっては、増税前に買うか、後に買うかで、購入金額が変わってきます。
たとえば、3000万円の中古マンションを買うとして、

税率が8%なら、消費税は240万円、購入金は計3,240万円
税率が10%なら、消費税は300万円、購入金は計3,300万円
差額は60万円となります。

これって大きいですよ~。だって、60万円あったら、エアコンつけたり、カーテン買ったり、いろいろなものが買えるんですから。
しかも、増税後は引っ越し費用、家電や家具の買い替え費用、リフォームの費用などなど、何から何まで税金分だけ値段が上がるんです。2%の違いはホント痛い…。だからこそ、

マンション売却時期の第一の候補は、消費税が上がる2019年10月の前

消費税が上がる前に、間違いなく多くの人が中古マンションの購入を検討するはず。駆け込み需要を狙うなら、早めに売却の準備を進めたほうがいいですね!

2020年東京オリンピック前後~2022年

マンション売却時期は、2020年、東京オリンピックが終わる前!?

2020年に開催される東京オリンピック。五輪に向けて東京都心では地価が上昇し、新築マンションはもとより中古マンションの価格も高騰しているのが現状です。それはオリンピックに向けて、交通網や環境が整備されて「やっぱ住むなら都心だよ」と思う日本人が増えているせいもありますが、外国人投資家などが地価の高騰や賃貸収入を期待して、マンションを買っている面もあるようです。
「どっちにしろ好景気でマンションが高く売れればウハウハじゃん!」と、のんびりしたことは言っていられません。というのも、東京オリンピックが終わったら不動産価格が下落するのではないか、という説もあるのです。
全国宅地建物取引業協会連合会(よく不動産屋さんに貼ってあるハトのマークの団体です)によれば、全国の会員、つまり不動産屋さんに調査したところ

65%が東京オリンピック開催に向けて不動産市場は拡大するが、その前後に市場が悪化する!

と回答が返ってきたとのこと。グラフをご覧ください。

東京オリンピックが不動産市場に与える影響についてどう予測しますか?

出典:公益財団法人 全国宅地建物取引業協会連合会「65%が東京オリンピック開催に向けて不動産市場は拡大するが、その前後に市場が悪化すると回答」

これが今、不動産会社の方が感じている気配なのでしょうね。不動産投資家や住宅ジャーナリストの方の中には、「エリアによるが、東京オリンピック後もまだまだイケルゼ」という意見も見受けられるのですが…。考え方は、人によって違いますよね。

一方で、「東京オリンピックの開催による不動産市場への影響はない」と回答した割合も多く、27%もあります。回答が多かった地域の内訳を見ると、北海道・東北・甲信越地区、及び中国・四国地区、中部地区。まぁ、はっきり言って、オリンピックは東京だし、ウチの地域関係ないし~、ということですね。スミ・カエコの住む中部圏でも、オリンピックだからマンションが高騰したって話、聞かないですもん。

でも、東京オリンピックによる地価上昇とは直接的に関係ないにしても、2020年までのウキウキムード、好景気が終わった後のことのことを考えておかなければいけませんね。

世界を見ると、オリンピック後は景気が悪くなる?

では、これまでいろいろな国でオリンピックが開催されてきましたが、オリンピックが終わった後、それぞれの国の景気がどうなったのかを調べてみました。

すると、こんな驚愕の事実が!

グラフをご覧ください。大体の国で、開催の前年の経済成長率が一番高く、開催翌年の経済成長率はダウンしていますよね。

五輪前後の開催国の成長率

出典:IMF

アレ、これって・・ヤバくないですか。

先ほどご紹介したように、65%の不動産屋さんが市場の悪化を予測していることもあり、東京オリンピック後は、日本の景気、大丈夫なの?と思ってしまいます。

そこで私、スミ・カエコが考えるマンション売却時期としては、コレです!

マンション売却時期の第二の候補は、東京オリンピック前!

不動産価格は下がる時は一気に下がるというのが、不動産業界では常識なのだとか。となれば、マンションを売るタイミングを逃すと、もうどんなに安かろうが売れればマシ、という状況に陥りかねないんです!!

当然ですが、それは絶対に避けたい展開。東京オリンピックを楽しむ前に、やることがありそうですよ!

マンション売却時期を、生産緑地の2022年問題から考える。

はい、どんどん近未来を見ていきましょう。
続いては、生産緑地の2022年問題です。
ナニ、それ?という方も多いですよね。私もその一人でした。

簡単に説明すると、主に三大都市圏とその周辺地域の指定された区域内にあって、今まで「農地」として利用されていた土地(生産緑地といいます)が、2022年に「宅地」となって大量に市場に出てくるらしいんです。

これまで生産緑地は都心部にあっても農地扱いということで、固定資産税や相続税の面で1992年から30年間優遇されてきました。しかし、2022年にその優遇措置が終了し、宅地並みの課税がされるため、生産緑地の所有者はその土地を売却せざるを得なくなるのではないか、と予想されています。

しかも、その総面積があまりにも広い、広すぎる・・・。

東京都では、約3,330ヘクタール。東京ディズニーランドと東京ディズニーシーを合わせた面積約1,000ヘクタールの施設が約33個も入る大きさなんです。

主な都府県の生産緑地の面積

出典:国土交通省「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」のデータを元に当サイトが作成

これだけの土地が宅地として売り出されたら?

そうです、宅地価格は急落します。不動産の価格は下がり、中古マンションの売却価格も下がるというわけです。

そして、売れればいいですが、不動産が供給過剰になるので、売れない可能性も高まるってことです。

うーん、スミ・カエコもそうですが、三大都市圏に住んでいてマンション売却時期を探っている皆さんは、このタイムリミットを覚えておくべきでしょうね。

マンション売却時期の第三の候補は、2022年の前!

この期限を念頭に、早く手を打ったほうがよさそうです。

2025~2035年

マンション売却時期を、2025年問題から考える。

次にマンション売却を揺るがす大きな波がやってくるのが、2025年です。

2025年問題って、聞いたことありませんか?

2025年、各世代の中で最も人口の多い団塊世代(1947年~1949年生まれの人)が75歳以上の後期高齢者になり、国民のおおよそ3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という、人類が経験したことのない『超・超高齢社会』を迎えるのです。

高齢化の推移と将来推計
左の目盛りが人口(棒グラフ)・右の目盛りが後期高齢者の割合(折れ線グラフ)

出典:内閣府「平成29年版高齢社会白書」

そして、団塊世代の方々がじょじょに亡くなり、日本人の平均寿命から考えると、2035年には一気に死亡数が増えることが予想されています。

そうなれば当然、世帯数も急減します。

国立社会保障・人口問題研究所の2018年の推計でも、2025年をピークに世帯数が減少に転じると予想されています。

世帯数が減少するということは、2022年の生産緑地の宅地化で、ただでさえ供給過剰の不動産がさらに余るということですね。

団塊世代の親が亡くなったことで、実家を売りに出す人が急増するでしょう。

野村総研の予測によると、2023年の空き家率は21.1%

なんと、日本では5戸に1戸が空き家になるという計算です。

日本の世帯数と空き家率の予測

出典:
国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)2018(平成 30)年推計」
野村総合研究所「2030年の住宅市場」

さらにグラフの先を見てみると、2033年には空き家が3割を超えてくると予想されています。

そして、2035年にぐっと世帯数が減ったときには・・・あなたも私も空き家の所有者、という困った現実が待ち構えているのです。

マンション売却時期と近未来予想をまとめると!

  • マンション売却の時期は、消費税が上がる2019年の前
  • マンション売却の時期は、オリンピックが終わる2020年の前
  • マンション売却の時期は、生産緑地が売り出される2022年の前
  • 2025年を過ぎると、世帯数減少、空き家率が向上し、売却がかなり困難に

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マンション売却時期はあと7年が限界?!手遅れにならないために

さて、ここまで近未来を予想しながら、マンション売却時期を探ってきましたが、いかがでしたか。

スミ・カエコは、ちょっぴり意気消沈しております。
2025年を過ぎると、世帯数が減少し、空き家率は向上するため、マンション売却が極めて困難になると考えておいたほうが良さそうです。

2025年と聞くとまだ先のように聞こえますが、あと7年しかありません。しかもその間、消費税増税、東京オリンピック後の景気の後退、生産緑地の宅地化など、マンション売却が厳しくなる出来事ばかり。のんびりとしてはいられないと、思い知りました。

手遅れにならないために、しっかり情報収集して売り時を見極めなければ!

もちろん、今後の予測は人によって見解が異なりますし、お住まいのある地域の状況でも変わるので、いくつか候補をあげましたがマンション売却の時期はこれが正解とは限りません。

ただ、最終的にマンションをいつ売るかは自分で決めなければならないので、できる限り情報を収集することが大切です。

ここでご紹介した情報もその一部として活用いただければうれしいです。

ぜひ、最善を尽くしてマンション売却のベストタイミングを見極めましょうね!

参考文献
・野澤千絵「老いる家、崩れる街」講談社現代新書
・牧野知弘「マイホーム価値革命」NHK出版新書
・榊淳司「2025年東京不動産大暴落」イースト新書
・沖有人「2018年までのマンション戦略バイブル」朝日新聞出版

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