マンション査定で失敗しない!満足価格で売却するための極意!

子どもが大きくなって手狭になった、転勤で引っ越しが決まったなど、
人それぞれ、いろいろな事情があるにせよ
マンション売りたい!マンション売らなきゃ!
と思ったその日から、誰もが共通して気になるのがマンションの売却価格。

「築年数から言って、このぐらいで売れるだろう」
「駅に近いし便利だから、そんなに価値は下がってないはず」
「これだけキレイに暮らしてるんだもん、高く売れるよね」などなど。

結構、自分の都合のいいように考えてしまうのが人間ですよね。

こんにちは!マンション売却&買い替えの調査をしているうちに、
ライフプランや不動産の取り引き、税金などの勉強が必要と感じて、
ついに、ファイナンシャルプランナー3級の資格をとってしまった、スミ・カエコです。

私も、自宅マンションが売れたら、
それを頭金にして次の家を買いたいなぁ、なんて、とらぬ狸の皮算用をしていたのですよ。

それで、とりあえずマンション売却価格の目安を知りたいと、
不動産会社にマンション査定をしてもらおうと調べてみたら、

「査定が、ものすごーく大事!」ということがわかったんです。

マンション売却の最も重要なカギを握る、査定。
このやり方を間違えたら、損をしたり、最悪マンションが売れずに人生設計が崩れることも。

私や友人のはなさんと同じく、「マンション売却、絶対に失敗したくない!」
と考えているなら、ぜひ参考にしてみてください。
全力で調べたマンション査定の極意をお伝えします!

これさえおさえれば、マンション査定大満足!

この記事の目次

マンションの査定から売却までの流れを知ろう!

マンション査定と簡単に言うものの、多くの人がマンションを査定に出すのは初めてなのでは?いったい何をどうしたらいいのか、さっぱりわかりませんよね。そこで、まずはざっくりと、マンション査定から売却までの流れを見ていきましょう!

はなさん(カエコの友人)
だんだんわかってきたんだけど、複数の不動産会社に依頼するのがポイントなんだよね

カエコ
そうそう、面倒だけど、そうした方が納得いく価格で売却できるからね

はなさん(カエコの友人)
中古車売るときもそうだもんね。でも査定が二回もあるんだね。机上査定と訪問査定って?

カエコ
ここもポイントよ。これから紹介していくね!

まずはマンション査定の基本を把握しよう!

査定には2種類ある?

マンション査定には、机上査定と訪問査定という二つの種類があります。
机上→訪問と段階的に査定してもらうことで、より適切な売却価格を検討できる上、仲介を依頼する不動産会社が選びやすくなるのもメリットなんです。

それぞれの特徴は次の通りです。

机上査定
簡易査定とも言われます。その名の通り、実際に不動産を見ずに、データをもとにデスク上で査定する方法です。売却するマンションの立地や築年数、広さなどの情報と、最近売却された条件が近い物件の情報など多くの取引事例を比較し、査定額を算出します。

訪問査定
机上査定で参考にしたデータをもとに、実際に不動産を見て、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。室内の状態や眺望、近隣の環境など、実際に現地を見ないとわからない情報も盛り込むことで、より適正な査定価格を算出できます。

はなさん
なるほど、まず、うちのマンションの情報を伝えて、軽く見積もってもらうのが机上査定ってことか

カエコ
そうそう、本格的なのが訪問査定。その次の段階ね。

はなさん
でも、複数の不動差会社に机上査定を依頼したいけど、どこにお願いすればいいのかなあ…。知ってる不動産会社と言ったら、マンションを買った会社ぐらいしかないよ

カエコ
だよね。多くの人がそうだと思うの。でも。今はネットでいろいろなサービスがあるから、それを利用すればいいと思うよ。説明するね!

査定は、必ず複数の業者に依頼しよう!

マンションを査定してもらう時、どの不動産会社に依頼すればいいのか、迷う人も多いと思います。

近所の会社に依頼するのがいいのか、名前の浮かんだ大手企業に突然、依頼していいものなのか…。
考えるのが面倒になって、とりあえずマンションを購入した不動産会社に連絡してみる、という人も多いのではないでしょうか。

でも、スミ・カエコは言っておきたい。

一社だけの査定はダメです!

その理由は、以下の通りです。
不動産会社によって査定価格が何百万と違うことも、ざらにある。
不動産会社によって売却が得意じゃない会社がある。
不動産会社によって、そのエリアの情報に疎いことがある。

だから、まずは必ず複数の会社に机上査定してもらいましょう!そこで出た価格を比較して、次の訪問査定に進むのがマンション売却の王道です!

でも、私たち素人が複数の会社を知ってるわけじゃないですよね。そんなときに便利なのが、ネット上で複数の不動産会社に査定してもらえる、不動産一括査定サービスのサイト。登録された全国の不動産会社の中から、ピックアップした複数の会社に査定を簡単に依頼することができるんです。

はなさん
これは使えるわ!自分で不動産会社を一軒一軒探して、依頼するのなんて大変だもん。でも、大体、何社ぐらいに依頼すればいいのかな?

カエコ
そうねぇ、大体4~6社位に依頼するのが目安かな。あまり多すぎても選びにくいでしょ

不動産一括査定は本当に無料?

はなさん
なるべく多くの不動産会社に売却価格を出してもらって比較したいけど、査定の料金も気になるなぁ

カエコ
あ、不動産一括査定サービスは、無料だから安心して

はなさん
え、無料なの?なんで?なんか怪しくない?

はなさんが心配する通り、無料というのは引っかかるものがありますよね。ただ、そこはやっぱりうまいことできていて、不動産一括査定サイトの運営側は、見込み客の情報を不動産会社に提供することで情報提供料をもらい、不動産会社は営業しなくてもお客が自分から依頼してきてくれるので、助かるわけなんです。もし、そのマンション売却を扱わせてもらえることになったら、不動産会社には仲介した際に手数料が入りますからね。

はなさん
なーるほど。売却する商品がなければ、手数料が入らないもんね。それに素人考えだけど、マンションとか不動産って、売りたい人を見つけるのが難しそう

カエコ
そうだよねぇ。ときどき“今のお住まい、売りませんか?”みたいなチラシがポストに入るじゃない?前はあれだけだったことを思うと、 ネットの不動産一括査定サービスって、私たちにも、サイトの運営者にも、不動産会社にもメリットがあるのよね。

はなさん
よーし、無料ならバンバン依頼しちゃおっかな。いろんな査定のサイトがあるから、あちこち依頼すればいいよね!

カエコ
待って、待って。査定してもらうサイトや不動産会社をどこにするかもポイントがあるんだよ。むやみやたらに依頼しても対応が大変だと思うし、注意したいこともあるし。 注意事項は最後に紹介するから、次は不動産一括査定サイトや不動産会社の選び方を説明するね。

マンション売却の一括査定サイトの選び方は?

不動産一括査定サイトを利用する際の注意点

インターネットで検索すれば、不動産一括査定サイトがたくさん出てきます。その中で、どこのサイトを利用すればいいのか、きっと誰もが迷うと思うんですよね。

はなさん
まぁ、とりあえず、一番上に出てきたサイトにしちゃうかも。人気あるのかなぁーって思っちゃうもん

カエコ
だよねー。そういう人も多いと思うんだけど、そこはちょっと調べた方がいいと思うよ。 大事なマンション売るわけだし、個人情報を伝えるわけだしー

はなさん
そうかぁ。自宅の場所とかいろいろ教えるんだもんね。ちゃんとしたサイトじゃないといけないよね!

そうなんです。不動産一括査定サイトは手軽に依頼できて便利ですが、利用にあたっては注意しておきたいこともイロイロ。注意事項をまとめてみました!

<不動産一括査定サイトを利用する際の注意事項>

登録している不動産会社の数が違う
不動産一括査定サイトには、多くの不動産会社が登録していますが、その登録数は各サイトで異なります。また、すべての不動産会社が登録しているわけではありません。特に地域密着で事業を行っている不動産会社などは、一括査定サイトに登録していない場合もあります。
登録していない不動産会社には査定を依頼できないので、査定してもらいたい会社がある場合は、そこはあらかじめ確認が必要です。

優良な不動産会社だけではない!
不動産一括査定サイトに登録している何千という数の不動産会社の中には、残念ながら優良とは言えない会社も含まれています。サイトの運営側が、すべての不動産会社の中身を確認できるわけじゃありませんし、登録数を増やすことに力を入れていますからね。

机上査定を申し込んだ途端、
・査定額を出すことなく営業電話をかけてくる会社
・断ってもしつこく営業をかけてくる会社
・さらには、予告なく突然、自宅にやってくる不動産会社も!

こういった会社は、とにかく営業マンが成績を上げたいだけかもしれませんので、注意しましょう。

個人情報を伝えるからこそ慎重に!
ごく簡易にマンション売却額の目安を知りたいと、おおよその情報しか入力しない場合を除いて、机上査定をしてもらうには、名前や自宅の住所、電話番号など個人情報を伝えなければサービスを利用できません。
悪質な査定サイトや不動産会社もあるかもしれませんから、注意が必要です。

信頼できる不動産一括査定サイトを選ぶポイント

では、自分に合った、信頼できる不動産一括査定サイトを選ぶには、どうしたらいいのでしょうか?見極め方は、いろいろあると思いますが、次のような点をチェックしましょう!

<不動産一括査定サイトを選ぶ際のチェック事項>

登録している不動産会社の数
登録数が多いだけが良いわけではありませんが、その不動産一括査定サイトが不動産会社から信頼されているということであり、売却する側の選択肢が広がるのも確か。そこで、やはり登録している不動産会社の数が選択の基準の一つになります。

登録している不動産会社の内容
不動産一括査定サイトの中には、超大手の不動産会社だけが登録しているサイトもあり、不動産会社の顔ぶれや地域性を見ると、サイトの特色が見えてきます。
都市部に住んでいる方は都市部に強い大手企業が登録しているサイト。地方に住んでいる方はその地方で有名な不動産会社が登録しているサイト、と自分に合ったサイトを選ぶことが、満足ゆく結果につながります。

運営年数・運営会社
その不動産一括査定サイトがいつから運営しているかという点も、選択の目安となります。長く運営しているサイトであれば、それだけ信用されているということですからね。
また、不動産一括査定サイトを運営している会社情報をチェックすることも大切です。どんな会社がやっているのか、事業基盤がしっかりしているのかなど、確認しておきましょう。

利用者数
不動産会社の登録数と同様にチェックしたいのが、利用者数。確かな実績があるかどうかが、依頼する際の判断基準となります。

利用者へのサポート体制
セキュリティ対策や情報提供のルールなど、利用者がサイトを活用しやすいサポート体制が整っているかどうかも確認しましょう。

世間のクチコミ
利用を考える不動産一括査定サイトの評判はどうなのか、外部のクチコミをチェックしましょう。ただし、サイト内の評判は自社で選んで掲載しているところもあるので、あまりアテにしないほうが…。クチコミサイトやツイッターなどで検索して、リアルな声を確認しておきたいですね。

机上査定してもらう不動産会社の選び方は?

査定を依頼する不動産会社の見極め方

続いて考えなくちゃいけないのは、不動産一括査定サイトの登録業者の中から、どの不動産会社に机上査定をしてもらうか。依頼する業者を選ぶとき、何を見ればいいのか、迷いますよね。
そこで、スミ・カエコとしては、2つの視点から選ぶことをおススメします。

第1の視点:確かな売却実績があり、信頼の置ける会社。
 →一概には言えないが大手不動産会社
これは「2.2 査定は、必ず複数の業者に依頼しよう!」でも紹介した通り、不動産会社によって売却が得意じゃない会社があるので、得意とする会社に依頼しよう、ということです。

第2の視点:地域に強い会社
 →地元に根差した中小の不動産会社
これも、「2.2 査定は、必ず複数の業者に依頼しよう!」で紹介した通り、不動産会社によって、そのエリアの情報に疎いことがあるので、エリアに強い会社に依頼しよう、ということです。
中古マンションを買いたいと思っている人は、同じ地域の賃貸住宅に暮らしている人や、子どものために同じ地域内で引っ越しを考えている人、戸建てからより便利なマンションに買い替えたい人などが多いのではないでしょうか。
そういうことを考えると、地域の情報をたくさん持っている地元の不動産会社が売却に強いはず。小回りがきくので、気軽に相談しやすいかもしれませんよ。

はなさん
わかった、実績と地域、両方の視点から不動産会社を選べばいいんだね!

カエコ
正解!より確実に売却を進めるために、不動産一括査定の段階から不動産会社を見極めていこうね

机上査定を申し込んだけど、困った!断りたい!

はなさん
でもさー、ちゃんと調べてもだよ、もし依頼した不動産会社から営業電話がじゃんじゃんかかってきたらどうしよう。それが気になって、一括査定って二の足踏んじゃうのよね

カエコ
査定額も出さずに、しつこく電話してくる会社は、スパッと断ればいいのよ

はなさん
それができたら苦労しないよ~。なんか、粘り強いっていうか、しつこいっていうか(笑)、営業の人ってすごいじゃん

カエコ
変なとこ感心しないの。たとえば“今、検討してますので~”みたいなこと言っちゃうと、また次に電話がかかってきちゃうでしょ。だから、実際は違ったとしても、 “他の会社と契約しました”、“売却を止めました”、とかバシっと次につながらない断り方をした方がいいんだよ。営業の人もヒマじゃないから、じゃ次、とあきらめるはず

はなさん
そっか。断りづらいからあいまいにしていると、余計に営業かけられるのか。シンプルに断った方がいいんだね

マンション査定の方法を知ろう!

まずは査定を依頼する前に

さぁ、不動産一括査定を依頼する不動産会社の目安をつけたところで、いよいよ査定をしてもらうための準備がはじまります。もし、あなたが、いきなり不動産会社に依頼して、自宅に来てもらおうとしているなら、いったんSTOP!この記事を読んでからでも遅くないですよ。

はなさん
なんで?とりあえずネットで不動産一括査定を進めといて、地元の会社には電話して来てもらおっかな、と考えてたんだけど

カエコ
なんでって、査定価格はできるだけ高い方がうれしいでしょ。それにはマンション査定の方法を知らないと、対策できないじゃない

はなさん
そっか、ありのままを見てもらえばいいかと思ったけど、受験みたいに傾向を知って対策を練る必要があるってことか

そうなんです。不動産会社が中古住宅を査定するとき、どんな方法で査定価格を出すのか、査定価格に影響するポイントはどこかなど、査定の方法を知ることはとても大事。全く知らないで査定してもらったら、思った以上に価格が低かったということにもなりかねません。より満足度の高い査定をしてもらうためにも、方法を知って対策を練りましょう。

査定価格の出し方は3種類ある

不動産会社が査定価格を算出する方法は、「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」という3つの種類があります。

それぞれの特徴は次の通りです。

取引事例比較法
同じような物件の取引を参考にして不動産価格を算出する方法で、中古マンションや一戸建の査定の多くで採用されています。
周辺の成約事例をできる限り集めて、駅からの距離や広さ、築年数や向きなど、なるべく条件の近い物件をピックアップして、その売却価格を参考に査定を行います。

原価法
今の自宅を新しく建て直した場合の売却価格を決め、その金額から経年劣化分を引いて割り出す方法です。原価法は、主に一戸建の査定に利用されます。

収益還元法
たとえば、自宅マンションを貸した場合に、どのくらいの利益を得られるか、という観点から査定価格を求める方法です。主に収益を得るための賃貸アパートや賃貸マンションの査定に利用されます。

自宅マンションの売却を目指す私たちの場合は、「取引事例比較法」で査定されると考えていいでしょうね。
この取引事例ですが、自分たちでも、ある程度は調べられるんです。不動産流通機構の「レインズ(REINS)」というサイトの「REINS Market Informationにアクセスし、地域や築年数など物件の情報を入力すれば、最近の成約価格がわかります。査定価格の目安になるので、ぜひ調べてみてください!

REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

訪問査定で価格を左右するポイントはどこ?

続いて、不動産会社がマンションを訪問査定するときに、チェックするポイントを紹介します。立地など今さらどうしようもないものもありますが、中には査定の前に対処できるものもあるので、要チェックですよ!

はなさん
これ、気になってたの~。どこを見て査定するんだろう?できるだけ好印象に見せたいなぁ

カエコ
だよね。査定価格に影響するから、頭に入れておこうね!

立地・周辺環境

当然、人気のある地域であれば査定価格は高くなりますし、最寄り駅からの距離も重要なポイントです。マンションの場合、駅から徒歩7分以内が高評価になり、駅近になればなるほど査定価格がアップ。ただし、騒音などの問題がある場合はマイナス評価にもなることもあります。

一方、地方では電車ではなく車が移動手段ということも多いですよね。そんな場合は、敷地内の駐車場の有無や駐車場の金額もチェックされるポイントになります。

周辺環境の面では、やはり毎日の買い物に利用するスーパーや銀行、いざというときの病院など暮らしを支える便利な施設が徒歩圏内に揃っていることがポイント。ファミリー向けのマンションの場合、学校や保育園、公園など子育てがしやすい環境かどうかも重視されます。

さらに、例えば新駅ができたり、道路が延びたりと新しい街づくりが進み、今後人口が増えそうな勢いのある地域は、評価が上がります。大きなショッピングセンターや公園が近くにできる場合も、周辺の資産価値が上がる傾向にあり、査定の評価も上昇します。
逆に、商業施設の撤退など街の元気がなくなりつつあると、査定価格も下がる傾向にあります。

築年数

まず、マンションの売却時期として、築10年が一つの目安になるというお話は、別の記事でしましたよね。築10年を過ぎると、査定価格はどんどんと下がっていきます。もしそのあたりの築年数で売却を検討しているなら、早めに手を打ったほうがいいかもしれません。

構造・耐震性

マンションの安全性に対する評価として、耐震構造であることも重要なポイントです。特に、東日本大震災の後は、耐震構造の建物であることが特に重視されるようになっています。
「新耐震基準」が適用されているのは、1981年6月1日以降に建築許可が下りた物件ですので、査定ではそれ以前の「旧耐震基準」の物件は評価がかなり下がります。その後、耐震補強されていれば、その点は考慮されますが…。

いずれにせよ築30年以上のマンションは既に底値ではありますので、査定価格より売却できるか否かの方が重要ですね。

階数、方角・日当たり

一般的に階数が高くなるほど、査定額も高くなります。特にタワーマンションの場合は、上層階と下層階では、価格に差が出やすくなるでしょう。ただ、1階でも専用庭がついていたり、中層階でもルーフバルコニーがついていたりすると、プラス評価となり査定額がアップします。

方角では、やはり南向きの部屋が一番人気のため、高く査定されます。ただし、南向きだったとしても目の前に建物があり、日当たりが悪ければ評価は下がってしまいます。逆に、北向きだったとしても開放感のある明るい部屋であれば、査定価格が上がる可能性があるので、覚えておいてください。

また、両隣に挟まれた真ん中の部屋か、角部屋かでも査定価格は変わります。角部屋は、採光も通風もよいので、プラスに評価されます。気になる騒音の面でも、接する部屋は片方だけなので、よりノビノビと生活できるのもポイントです。

広さ・間取り

広さ・間取りの査定価格は、立地と深く関わってきます。ファミリー層の多い地域に建つマンションであれば、3LDKが高く評価され、1LDKは低い評価に。やはり、需要があるかないかが、査定価格の差になってしまいます。

そうやって考えると、独身者やDINKS、高齢夫婦が多い都心部なら、1~2LDK。ファミリー層が多い都市部や郊外なら、3LDKの査定価格が高く評価されそうです。

一般的には3LDKが人気で、4LDKを求める人は少ないのですが、家族が多い、収納や仕事部屋がほしいという人も確実にいるので、そのニーズと合致すれば査定価格にも反映されるでしょう。

施工・販売会社

大手の不動産会社や施工会社が関わったマンションは、買い手の安心感につながるため査定額がアップします。

たとえば、マンションに不具合が見つかった場合。小さな会社では建替え工事への対応が難しくなりますが、大手不動産会社であれば資金力があるため対応が可能です。そうした点も含めて、大手の物件が高く評価される傾向にあります。

管理状況、管理費・修繕積立金

昔から「マンションは管理を買え」と言われるほど、管理や修繕の状態は売却においても重視されます。管理費や修繕積立金の滞納がなく、額に見合った管理がきちんと行われているか、計画的にメンテナンスや大規模改修工事が行われているかなどが、チェックされます。

きちんと手入れが行き届いているマンションであれば、美しく住みやすいなので、査定価格は上がります。逆に管理が十分でない場合は、査定価格が下がります。

もし共用部分に修繕が必要な場所があれば、査定の前に管理会社や管理組合にかけあって、修理をしてもらった方がいいですね。ゴミ置き場の使用状況なども、査定時の印象を左右するので注意しましょう。

自宅の状態

専有部分である自宅の各室については、日頃のお手入れや使い方が査定価格に関わってきます。
たとえば、ペットの飼育状況、たばこのヤニやニオイなどは、減額の対象になります。また、ひどい汚れや大きな破損などがある場合も、減額されます。
一方で、水回りやフローリング、絨毯、壁紙の傷みぐあいなどは、経年変化の範囲内であれば、リフォームすれば問題ないので減額の対象にはなりません。

共有施設・駐車場

マンションならではの共有施設の充実度も、査定の重要なポイントです。オートロックや監視カメラなど、セキュリティ対策が万全かどうかによって、査定価格が変わります。

また、ゲストを迎えるエントランスの歓談スペース、親戚や友人などが泊まれるゲストルーム、催しに使えるコミュニティルーム、フィットネスジム、宅配ロッカー、洗車スペース、ペットの足洗い場などなど、共有施設が充実しているほど査定にはプラスになります。

また、駐車場については敷地内に必要台数あれば評価につながります。また、平面式か自走式か機械式かも査定に影響し、便利な平面式の方がポイントは高いです。

ところで、分譲マンションの駐車場には賃貸方式と分譲方式がありますが、あなたの駐車場はどちらの方式ですか?
賃貸方式は、ただ借りているだけなので売却にはプラスにはなりませんが、分譲方式は駐車場利用権も購入しているので、権利を売却する分だけ査定額がアップします。

ただ、最近は車を持たない人が増え、駐車場を必要としない購入希望者もいます。その場合、分譲方式による価格のアップがネックになることも考えられます。

事件・事故物件

最後に、ちょっと特殊ではあるんですが、事件・事故物件は査定価格が下がります。自分が住んでいるマンション内だけでなく、近隣で起きた事件などによって地域全体の価値が下がることも。。。こればっかりは、致し方ないですね。

はなさん
あー、うちの間取り2LDK。ちょっと駅から歩くから査定価格が心配だなぁ。ネコ飼ってるけど、頑張ってキレイにはしてるつもり。でもニオイって自分ではわかんないからなぁ

カエコ
2LDKでも広めだよね。夫婦二人でゆったり暮らしたい人にいいかなぁ、って思うけどな。最近ネコ飼ってる人も多いから、それも相手次第だねぇ。まぁ少々の汚れはリフォーム前提だから大丈夫よ

訪問査定に向けて準備しよう!

訪問査定してもらう不動産会社の選び方は?

インターネットでの不動産一括査定サービスを利用し、不動産各社の机上査定の価格が出揃ったら、実際に訪問査定してもらう会社を絞り込みましょう!

はなさん
不動産一括査定サイトで机上査定をお願いするとして、訪問査定は何社に来てもらおっかな。多すぎるのも大変だよね

カエコ
そうだね。その日は一日、訪問査定の日と決めて、2~3社ぐらいかな。いろいろ話すのも疲れると思うし。別の日もあてられるなら、2日にわけてもいいけどね

はなさん
査定額がよく似たような会社が複数あったら、どうやって選べばいいかな?

カエコ
不動産会社からの電話やメールなど、連絡の内容や対応の感じを見極めてみて。説明が丁寧なところは、安心できるよね

<訪問査定の会社を選ぶポイント>
査定価格の内訳や理由をしっかり説明してくれているか。
具体的な売却の提案をしてくれているか。
相場より高過ぎる査定価格を出している会社は要注意!
しつこく営業の電話をかけてくる会社は要注意!
連絡もなく、突然、自宅にやってくる会社は要注意!

はなさん
えぇ!連絡なく、突然くる会社もあるんだ。いきなりピンポーンってされると、ビックリするよね~。ちょっとこわいなぁ

カエコ
不動産会社の人は一生懸命なのかもしれないけど、こっちは警戒しちゃうよね。 やっぱり家のすべてを見せて、お金の相談にも乗ってもらうんだから、信頼できるかどうかが大事だよ

訪問査定にベストな時期は?

不動産会社選びと同時に考えていきたいのが、いつ訪問査定してもらうのがベストか?という点。マンション売却を成功させるために、査定の時期もしっかり考えていきたいですもんね。

この時期までにマンションを売却したい、という希望がある人なら、不動産会社に査定してもらってから売却・引っ越しまでにかかる期間は約6カ月なので、逆算すれば、いつまでに査定をしてもらわなければいけないかが、計算できます。ただ、この期間はあくまで目安なので、人によって延びたり縮んだりすることはありますけどね。

ただ、売却時期が迫るほど、早く売るために価格を下げなければならない場合があるので、早め早めに動いた方がいいですね。

もし、いつなら売りやすいかという観点から査定してもらうなら、季節や築年数、景気などによって変わります。

カエコ
スミ・カエコが調査したマンション売却時期については、こちらで詳しく書いていますので、ぜひチェックしてください!
マンション売却時期はあと6年が限界?!手遅れにならない売り時の決め方

査定のために用意するもの、やっておくべきことは?

訪問査定にあたって、まず、やっておくことは、不動産会社に伝える情報を整理し、書類を揃えることです。たとえば、マンション購入時の契約書類をはじめ、その後、もしリフォームや修繕をしていたら、その内容を伝える資料も準備しましょう。

伝える情報の例
当然ですが、マンションを売却する理由をしっかりと説明します。
「子どもが成長したので広い家に引っ越したい」「遠方に転勤になった」など、話しやすい理由はもちろんですが、ちょっと言いにくい理由も隠さず話した方が得策です。
例えば、家族の失業などプライバシーにかかわる話は差支えない範囲でいいのですが、ご近所トラブルなど、今後、買い主に関わってくるような事柄は、後で問題になる前に伝えておきましょう。
また、売却したい時期についても検討して伝えましょう。それによって売却期間が決まり、査定額も変わってきます。

用意する書類の例
査定のために必ずしも必要ではありませんが、下にあげたような書類を準備すると、自分自身も前もって情報を頭に入れることができます。不動産会社の人との話もスムーズに進み、売却までの時間を無駄に費やすことがありません。
また、すっかり忘れてしまっていたり、認識していなかったりする有利な情報が書かれている場合もありますので、さくっと見ておきましょうね!

査定のためにリフォームや修繕をすべき?

マンションの査定額を少しでも上げようと、訪問査定の前の準備としてリフォームを考える人も多いと思います。ただ、それが逆効果になることもあるので、慌ててリフォームに入るのは、ちょっと待ってくださいね。

はなさん
あのさー、壁紙がちょっと薄汚れてて、子どもの落書きの跡もあるの。これをキレイにした方が、印象がいいと思うんだよね

カエコ
それはそうなんだけど、新しく貼り直した壁紙が買ってくれる人の趣味と合うとは限らないよ。壁紙、自分で貼り直したら、その分は売却価格に入れてもらいたくなるでしょ。そうすると、売りにくくなるかもしれないよ

はなさん
あぁ、確かに。壁紙も価格も納得いかない・・ってことになりかねないね

自分の好きなデザインで中古マンションをリフォームしたいと思っている人が増えています。そのため、訪問査定の前に余計なリフォームやリノベーションはやらない方が賢明です。
査定時にリフォームした方が売却しやすいかどうかを、不動産会社と相談してみましょう。

また、故障したものの修繕についても、訪問査定時までには行う必要はありません。売却時までに修繕が必要なところも出てきますが、どこを直すべきかは、やはり不動産会社と相談して決めていきます。

一方で、お部屋をキレイに見せるために、モノの片付けや掃除はやっておいたほうがいいですね。

家を見るプロには、部屋が散らかっていても、多少掃除が行き届いていなくても関係ない、という話もありますが、第一印象はやはり大事。 「大切に住んできたマンションを売る」という気持ちを伝えるためにも、お掃除はしておきましょう!


査定までに、やらなくてもいいこと


査定までに、やっておくこと

売却を依頼する不動産会社の選び方

訪問査定後、各不動産会社からの査定額が出そろったら、いよいよ売却を依頼する不動産会社を選びます。
ここで大事なのは、高い査定額を出した会社に目が行きますが、金額だけで選ばないということです。

はなさん
これは、もうわかってるよ。契約を取るために、あえて高い査定額を出す会社もあるんでしょ。注意しなくっちゃね

カエコ
大正解!先に紹介した“査定価格の出し方は3種類ある”でも話したとおり、自分のマンションの売却価格の相場を知っておくことが大事だよ。それと比べてどうなのか。査定額の算出方法を、しっかりと説明してくれる会社かどうか見極めたいね

カエコ
それと査定額と売出価格は違うからね

はなさん
ん?どういうこと?

カエコ
「査定額は高いのに、売り出すときに、これでは売れないと理由をつけて売出価格を下げる会社もあるの。逆に、こちらからの希望で価格を上げたりもできるんだけどね」

カエコ
売り出すときの景気や近隣の状況などによっても、売出価格は左右されるし、なかなか売れなければ価格を下げざるを得ないしね

はなさん
なるほど。査定額だけを見て契約すると、やっぱり痛い目に合いそうだね

カエコ
では、どんな不動産会社に売却を依頼すればいいのか、スミ・カエコなりのチェックポイントをご紹介しますね!

<マンション売却を依頼する不動産会社を選ぶポイント>

査定額の算出の根拠を教えてくれる
査定のポイントに基づいて、明確な理由とともに査定価格を説明してくれるかどうかをチェック。近隣のマンションの成約価格なども参考に、この査定額で妥当と納得できる不動産会社を選びましょう。

販売活動について具体的に提案してくれる
販売に必要な宣伝チラシや希望する売却時期までのスケジュールなどを、具体的に提案してくれる会社を選びましょう。販売活動なくして中古マンションは売れませんので、提案力の見極めが重要です。

中古マンションの仲介実績件数が豊富
訪問査定を依頼する際に、調べているかとは思いますが、不動産会社の実績をチェックしましょう。地方に強い、都心部に強いなど、会社ごとに特色がありますので、最近の実績を聞いてみましょう。

担当営業マンのコミュニケーション能力
不動産会社が大きくて立派でも、あなたのマンションを担当してくれる営業マンの能力いかんで、売却計画は左右されます。担当者の知識の豊富さやコミュニケーション能力、フレキシブルな対応力などを、やり取りの中で感じとりましょう。

契約方法について説明してくれる
マンション売却を依頼した場合の契約方法について、確認しましょう。このとき、特定の契約方法をゴリ押ししてくる不動産会社は要注意!何か事情があるのかもしれません。契約方法をしっかり説明してくれて、いろいろな選択肢がある不動産会社の方が安心できますね。

不動産会社との契約方法はどうしたらいいの?

マンション売却を依頼する不動産会社の目星をつけたら、いよいよ不動産会社と契約を結びます。
そこで、重要となる契約方法について紹介していきますよ!

まず、マンションの売却方法として、「買取」にするか、「仲介」にするかを検討します。
「買取」とは、不動産会社にマンションを買ってもらうこと。「仲介」とは、不動産会社の人に買い手を探してもらって、マンションを売ること。どちらがいいかは売り手やマンションの状況にもよります。

カエコ
買取か仲介かについては、別の記事で詳しく紹介していますので、こちらをご覧ください!
仲介?買取?マンションの売却方法はどっちがいいの?

おそらくですが…多くの人がまず「仲介」を考えると思うので、ここからは仲介の契約方法について紹介しますね。

仲介の契約方法は、3種類あります。それは次のとおり。

一般媒介契約
複数の会社に仲介を依頼でき、売主が自分で買い手を探すこともできる。

専任媒介契約
契約した一社に依頼。積極的な販売活動が期待できる。売主が自分で買い手を探すこともできる。

専属専任媒介契約
契約した一社に依頼。積極的な販売活動が期待できる。売主が自分で買い手を探すことはできない。

カエコ
いずれもメリット・デメリットがあり、自分に合った契約方法を選ぶことが大切です。これも詳しくは別の記事で紹介しているので、こちらをチェックしてみてください!
仲介の契約はどれがいい?マンション売却、3種類の契約方法の選び方。

マンション売却の仲介手数料は、いくら?

仲介手数料の基本を知ろう。

さぁ、マンション売却を依頼する不動産会社を決めて、媒介契約も結んだところで、はたと疑問がわいてくるのは、不動産会社への仲介手数料です。

はなさん
あれ、そうだ。査定額や契約方法のことで頭がいっぱいで、手数料のことウッカリしてた!どうなるんだろう、気になる~

カエコ
仲介手数料は、マンションが売れたときの成功報酬なの。だから売れなかったときは必要ないんだよ

はなさん
そうなんだぁ。それ聞いて安心した。売れなかったのに手数料がかかったら、踏んだり蹴ったりだもんね。でも、売れたときに、法外な手数料を請求されるってことはあるのかな

カエコ
仲介手数料の上限は法律で決まってるんだけど、価格は会社によって違うみたいよ。交渉次第でお値引きしてくれるかも

不動産会社にマンション売却の仲介を頼むと、通常は成功報酬として手数料を支払います。つまり、自宅マンションが売れたときにだけ、不動産会社に仲介手数料を支払うことになるんです。


仲介手数料の内訳

売却するまでの期間の長さによって、仲介手数料が高くなったり、安くなったりすることはありません。
ただ、通常の仲介業務の範囲を越えて、遠方に出張してもらった場合や特別に広告にお金をかけた場合などは別途、費用を請求されると考えておきましょう。

仲介手数料の上限を計算してみよう。

この仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法という法律によって下の表のように決められています。ただ、下限は決められていないため、業者によって異なる場合があります。

取引額 報酬額(税抜)
取引額200万円以下の金額 取引額の5%以内
取引額200万円を超え、400万円以下の金額 取引額の4%以内(+2万円)
取引額400万円を超える金額 取引額の3%以内(+6万円)


※消費税は別途必要です。

そして、マンションの売却価格が400万円を超える場合は、次の計算式で簡単に手数料を割り出すことができます。

仲介手数料 = 売買価格 × 3.00% + 6万円+消費税

はなさん
むむ、この6万円ってナニ?

カエコ
これねぇ、計算が簡単にできるようになってるんだけど、いきなりだとわかんないよね。この例を見て!

<例えば、1,000万円で売却できた場合>

第1の計算方法
最初の200万円は ×5%=100,000円
次の200万円(200万円以上~400万円以下)は ×4%=80,000円
残りの600万円は ×3%=180,000円
合計360,000円+消費税

第2の計算方法
1,000万円×3%=300,000円 300,000円+60,000円
合計360,000円+消費税

はなさん
あ、料率ごとに分けて計算するか、一度に計算するかの違いかぁ

カエコ
そうなの。分けて計算するのが面倒だから、60,000円を足して調整するの

不動産会社の人が、当たり前のように加えてくるナゾの6万円に「ハッ?」と引っかかる人も多いと思いますが、計算を簡単にするものなので、ご安心を~。

その他に必要な費用はどのくらい?

広告費用(通常とは異なる量、回数など特別な場合)
特別に広告を打ったという場合を除いて、通常の広告費用や購入希望者の案内料は仲介手数料に含まれています。ですから、もし身に覚えのない広告費用を別に請求された場合は、しっかりと内訳を確認しましょう。

抵当権抹消費用などの諸費用
マンション売却には仲介手数料のほかにも、さまざまな費用が必要となります。たとえば、売買契約書に貼る印紙代(印紙税)、住宅ローンが残っていた場合なら抵当権抹消の登記費用など。登記は不動産会社経由で司法書士さんにお願いすることになるのですが、この報酬は業者によって異なり、1~3万円ほどかかります。

はなさん
な~るほど。仲介手数料が大きいから、そこに目が行きがちだけど、その他の費用も積み上がっていくのね~

カエコ
なのよ、なのよ。諸費用については、また詳しく紹介するけど、チリも積もればって…感じなの。税金関係は、どうしても必要になるから、心づもりしておかないとね

まとめ:マンション査定の成功のポイントはコレ!

さぁ、ここまで読んでくれたあなたは、かなりマンション査定に詳しくなりましたよね
マンション買い替えの成功は、マンション査定にかかっています!
私も絶対に失敗したくないので、いろいろ調査したポイントを紹介してきました。
最後に、そのまとめをお伝えしますね。

マンション査定から契約までの10のポイント

はなさん
マンション査定のポイントがよくわかったよ。一括査定サイトを活用しつつ、自分でもちゃんと調べて、いい不動産会社を選ぶことが重要だよね

カエコ
査定の成功が、マンション売却の成功につながると言っても過言ではないからね。信頼できる不動産会社を探そうね

長文におつきあいいただき、ありがとうございました!
マンション売却に査定はつきものなんですが、はなさんのように、
「マンション査定って、ちょっと難しい」「一括査定って、なんかこわくって」
と感じていた人も多いのではないでしょうか?
でも、どのみち査定が必要になるなら、より満足いく形で進めたいですよね。
売却が済んだ後で、「もうちょっと高く売れたかも…」とか、「最初からこの価格にしておけば、こんなに時間がかからなかった」とか、いろいろ後悔する前に、査定について知識を入れておくことは、マンション売却を成功に導く大きな一歩になります。
このブログが、少しでもお役に立てればうれしいです!

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