マンション売却&買い替え時のローンとして、ダブルローンって、どうなの?

マンションを売却して一戸建てに買い替える際、お金を借りる方法には、ダブルローンという手があります。

こんにちは。友人と一緒に知識ゼロからのマンション売却&戸建て買い替え大成功!!をめざし、日夜、成功へのヒントを調査しているスミ・カエコです。

今住んでいるマンションの住宅ローンが残っているものの、家族の成長やいろいろな事情で、一戸建てに買い替えたいと考えている人って多いですよね。私の友人もその一人です。

はなさん(カエコの友人)
気になるのはさ、マンションを売って一戸建てを買うときに、新たにローンが組めるのかってことなのよ

という疑問をお持ちの方も多いはず。

はい、大丈夫です。それは買い替えローンの記事でご紹介しましたね。マンションのローンが残っていても、買い替えローンを利用すれば、一戸建てに買い替えられます。

そして、買い替えの際に利用できるローンとしては、他にもいくつか方法があるんです。

その一つが、ダブルローン

いったい、どんなローンなんでしょうか?調べてみたことをご紹介します!

マンションのローンがあって買い替えするとき、ダブルローンを利用するのは危険?

ダブルローンはリスクが多いので要注意!

住まいを買い替える際に利用できるローンとして、ダブルローンという方法があります。

これは今住んでいるマンションのローンを借りたまま、新しい一戸建て購入のためのローンを組む方法です。

はなさん(カエコの友人)
ダブルローンか…。名前を聞いただけで想像はついたけど、ローンが二つになるってことだね。

カエコ
そのとおり。たとえば、一戸建ての購入が先になって、マンションの売却が後になったとき、マンションが売れるまでの間、二重にローンを借りるという方法だね。

はなさん
マンションがすぐに売れたらいいけれど、なかなか売れなかったら二重にローンを支払うことになるから、家計がかなり厳しくなりそう…。

はなさん
もし、ダブルローン組むなら、この時期までにはマンション売れるよね、っていう自信がないと手を出せないかもしれないな。

カエコ
そうだね。正直、売却時期は読めないからなぁ。景気にも左右されるし、よっぽど人気のある地域のマンションだったらいいけどね。

カエコ
それに注意しておきたいのが、マンションの売却金額は売れるまではわからないという点よ。査定金額通りには売れないこともあるからね。

カエコ
もしマンションを売却しても、まだローンが残ったら、それは手持ちの資金で払うことになるんだよ。

はなさん
えー!!じゃ、もしマンションの売却金額が思ったより安くて、何百万かローンが残っちゃったら、それは預貯金で支払うってこと?それは困るなぁ。

カエコ
ほんと困るよね。マンションの売却金額って、話を聞くと、値下げする場合は大体100万単位で安くなるみたいなの。ふだんの生活とは違うケタでお金が動くから、これはホントに注意した方がいいよ。

はなさん
もしダブルローンを利用するなら、マンションの売却金額で確実にローンの残債が返せる、という見込みがないといけないんだね。

カエコ
そうなんだよね。だから、万一マンションが売却できなかった場合に備えるという意味もあるけど、ダブルローンを利用する際の安心材料として、不動産会社の「買取保証制度」を利用するのもいいかも。買取金額でマンションのローン残債が返せる目途をつけておくといいね。

ダブルローンでもメリットがある場合も

マンションを売却し一戸建てに買い替える際、できれば利用を避けたいダブルローンではありますが、場合によってはメリットもあります。

カエコ
買い替えの手順として、マンション売却を先に行い、一戸建てを後から探して購入するとき、仮住まいが必要になるよね。そのときのことを考えてみて。

カエコ
仮住まいを借りる手間や家賃、2回分の引っ越し代なんかを考えると、ダブルローンの方がおトクになることもあるかもしれないの。

はなさん
なるほど~。マンションから仮住まいに引っ越して、仮住まいから一戸建てに引っ越すのって、ものすごく手間がかかって面倒だし、ムダなお金を払うことになるもんね。

はなさん
マンションが早く売れそうな場合は、ダブルローンの方が二重の支払いになっても、トータルで見たらコストが抑えられるってことだね。

カエコ
考え方によっては、それもあり。それに、一戸建てに引っ越してマンションを空けるという点では、購入希望者への内覧の対応もしなくていいから、ラクだとは言えるね。

カエコ
ただ、さっきも言ったけど、マンション売却が長引いたり、売却金額が安くなったりと不確定要素が多いから、ダブルローンは注意したほうがいいね。

ダブルローンを借りる審査は、かなり厳しい!!

ダブルローンの特徴として、ローン審査の厳しさがあげられます。現在住んでいるマンションのローンを借りながら、新たに一戸建て購入のローンを組むため、金融機関の審査基準はかなり厳しいものとなっています。

カエコ
もう一つ重要なこと忘れてた!ダブルローンを借りるのは、かなり狭き門なのよ。

はなさん
そりゃそうだよね。二重にローンを借りることになるから、ちゃんと返済できるかどうか厳しく審査されるだろうね。でも、何か基準があるのかな?

カエコ
そう思って、調べてみたよ。やっぱりね、予想はしていたけど、ダブルローンを組むには年収が高めじゃないと難しいかも。これを見て。

まず、大前提として、ダブルローンは、今のマンションのローン残債と新たに購入する一戸建てのローンの合計額で審査されます。
その上で、住宅ローンの審査基準をクリアすることが必要です。

住宅ローンの審査基準は?

はなさん
返済額が年収の30%までって、うーんと‥??

カエコ
簡単にボーナス返済なしの場合で、具体例をあげるね。

まず、今のマンションのローンの返済額が月12万円とします。
新しく買う一戸建てのローン返済額が月15万円とします。合計27万円になるよね。

これが年間だと、27万円×12カ月324万円

ということは、年間の返済額324万円年収の30%以下とすると

年収1080万円は必要ということになります。

はなさん
なるほど。一戸建てを購入するためのローンだけではなく、二つのローンの合計返済額から計算されるのか。年収は…ウヒャー!!

カエコ
この年収に占める年間返済額の割合を、返済負担率っていうんだけど、大体30~35%というのが一般的らしいよ。

カエコ
ただ、金融機関によって返済負担率が違う場合もあるの。年収別に細かく20%以下、30%以下と、上限の返済負担率を決めている金融機関もあって、それはあらかじめ確認しておいたほうがいいね。

はなさん
年収額によっては、同じ返済負担率でも重みは違うもんね。子どもの教育費とか生活費とか、人によって普段の支出額も違うだろうし。うーん、ダブルローンはハードルが高いわ。

ダブルローンは金利も高い?!

もう一つ、注意点がありました。ダブルローンは、二つのローンを借りるんですが、基本的に住宅ローンが組めるのは1世帯に1つ、と決められています。
つまり、ダブルローンのうち一つは、住宅ローン以外のローンを組むことになります。

はなさん
は?ナニそれ、住宅ローンじゃないの?家を買うのに、それ以外のローンを組むの?

カエコ
だよねー。住宅を買うから住宅ローンだろうって私も思ってたんだけど、違ったのよ。
住宅ローンは、普通は「お金を借りる本人が住む」という条件で、金利が安く抑えられているんだって。

カエコ
でも、例外もあるけれど、基本的に住宅ローンが組めるのは1世帯に1つ。だから、ダブルローンを組むときは、住宅ローン以外の金利高めのローンを借りることになるんだって。

はなさん
そうなんだ…。たとえば、どんなローンがあるのかな?

カエコ
金融機関によっても用意しているローンは違うけど、代表的なものはこんな感じ。

フラット35
民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利住宅ローン。セカンドハウスに対応している上、住宅ローンとして組むことができる。
フラット35 Webサイトはこちら

セカンドハウスローン
民間の金融機関が用意しているセカンドハウスローン。一般的に住宅ローンに比べて、金利は3~4倍高くなる。
例:
みずほ銀行 みずほセカンドハウスローン
三菱東京UFJ銀行 セカンド住宅ローン
イオン銀行 セカンドハウスローン

フリーローン
何にでも利用できるローン。金利はまちまちで、高金利のものが多いので確認が必要。
例:
りそな銀行 りそなフリーローン(有担保型)
三井住友銀行 フリーローン(有担保型)

はなさん
この中だと、フラット35が良さそうだね。金利も住宅ローンの扱いだから低いんだね。

カエコ
そうなの。ダブルローンとして住宅ローンを組むことができる例外のローンだよ。

カエコ
ただ、フラット35でも、住宅ローン控除は受けられないの。そもそも本人が住む家は一軒という考え方で減税される制度だから、家を二軒持っていても、一つの住宅ローンにしか適用されないんだね。

はなさん
そうか~。何にしてもダブルローンを借りるのは、慎重の上に慎重であるべきだね。まぁ、ウチは、そもそも審査に通るかどうかわかんないけどね(笑)。

ダブルローン利用のまとめ

さぁ、今回はダブルローンについてご紹介しましたが、ハードルは高いし、デメリットが多いしで、できることなら避けるべき、というのがスミ・カエコの感想です。
再度、ダブルローンのメリット・デメリットをまとめてみました!

ダブルローンのメリット・デメリット
メリット デメリット
マンション売却までの時期が短ければ、仮住まいを用意するより費用が抑えられる マンションが売却できるまで、ローンが二重払いになる
マンション売却金額でローンが完済できなかったら、残額を手元の資金で返済
ダブルローンを借りるのは審査が厳しく、高い年収が必要となる
セカンドハウスローンなど、高金利のローンになる場合が多い
住宅ローン控除は受けられない

うーん、あらためて考えてもダブルローンを組むのは、かなりのリスクがありそうですね。

もしダブルローンを借りられたとしても、二重払いの期間を短くしようと焦って、マンションを売り急ぎ、売却金額を下げてしまうことも考えられます。それが手元の資金の減少につながり・・と負のスパイラルに陥る可能性も。

…これはマンション売却失敗の恐れありです。しかも、金利の高いローンを借りたとしたなら、その後の一戸建てのローンの返済にも困りませんか?ということは、まさか、せっかく購入した一戸建てを手放すことになるのでは??

やはり、マンション売却&一戸建てへの買い替え大成功をめざす、スミ・カエコとしては、リスクはとりたくありません!

家族の幸せのための買い替えなのに、ローンの支払いに困ってしまっては今の暮らしも保てなくなってしまいます。

皆さんも、よーく考えて、考えて、ローンを選びましょうね。

この記事のPOINT

  • 買い替えに利用できるローンには、ダブルローンがある
  • ダブルローンは、マンション売却期間の長さや売却金額の安さが大きなリスクに
  • ダブルローンは、年収などローン審査が厳しい
  • ダブルローンの種類は、フラット35、セカンドハウスローン、フリーローンなど
  • マンション売却&一戸建て買い替えの失敗につながる可能性も