マンション売却&買い替え時のローンとして、つなぎ融資って、どうなの?

マンションを売却して一戸建てに買い替える際、お金を借りる方法には、つなぎ融資という手があります。

こんにちは。友人と一緒に知識ゼロからのマンション売却&戸建て買い替え大成功!!をめざし、日夜、成功へのヒントを調査しているスミ・カエコです。

今住んでいるマンションのローンが残っているけど、新たに一戸建てに買い替えたい!という人のために、どんなローンが利用できるのか、これまでご紹介してきました。

一つが、買い替えローン、もう一つが、ダブルローンです。
それぞれのメリット、デメリットについては記事をご参照くださいね。

実は、もう一つ、買い替えの際に利用できるローンがあります。

それが、つなぎ融資です。

いったい、どんなローンなんでしょうか?詳しくご紹介しますね!

マンション売却の前に一戸建てを購入したら、つなぎ融資というローンもある。

つなぎ融資は、どんなときに利用できるの?

一般的な不動産売買の場合、つなぎ融資とは、注文住宅を建てる際に土地購入から建物が完成するまでの間に支払う、着手金や中間金などにあてる融資のことを指します。

ただ、買い替えを希望する場合のつなぎ融資は、これとは違うんです。

マンションを売却し一戸建てに買い替える際の「つなぎ融資」とは、購入と売却のタイミングのズレを補うものです。買い先行の場合に利用できます。

はなさん(カエコの友人)
買い先行ということは、一戸建てを先に購入して、マンション売却が後になる場合のことだね。

カエコ
そうなの。先に一戸建てを購入して、マンションの売却が後になったとき、マンションが売れるまでの間、一戸建ての購入資金を一時的に借りるローンのことだよ。

はなさん
ふーん、一時的っていうのがポイントなのかな?

カエコ
お。鋭いね!つなぎ融資は、6カ月~1年以内の融資期間で、マンション売却完了後に売却代金で一括返済するのが条件なの。

カエコ
例えば、4000万円の一戸建てを購入するとして、マンションが1000万円以上で売却できるという前提で話をすると…。

カエコ
その場合は、つなぎ融資で1000万円を借り、住宅ローンで3000万円を借りて、6カ月~1年以内にマンションが売れたら、即つなぎ融資の1000万円を返す、という流れになるの。

はなさん
ふーん、聞いてるとなんだか便利そうに思えてきたわ。

はなさん
買い替えローンだと、売却と購入のタイミングを同時に合わせるというのが、なかなか難しいってことだったよね。

はなさん
もう一つの、ダブルローンは二重にローンを組むことになるから審査も厳しいし、万一のときは二重支払になってリスクが大きいから、なるべく避けるべきと言ってたよね。

はなさん
ということは、つなぎ融資って、その点は安心じゃない?

つなぎ融資は、不動産会社への依存度が高い?

つなぎ融資の概要はおわかりいただけたでしょうか。融資期間が短めで、そこが気になりなすが、確実に売れると見込めるマンションにお住まいの方には、オススメかも。
もう少し、詳しく特徴を見ていきましょう。

はなさん(カエコの友人)
つまり、つなぎ融資って、マンションが売れたら返せるお金の分だけ、少しの間、貸してもらうって感じでしょ。

カエコ
そうだね。そのメリットとしては、マンションの売却代金を見込んで、つなぎ融資を利用することで、一戸建てを購入するために組む住宅ローンの金額を抑えることができるんだよね。

はなさん
それは、やっぱり便利じゃない?ローンの金額が大きいほど、利子も増えるから、できるだけ借りる金額は抑えたいよ。

カエコ
ただね、つなぎ融資は一時的に借りるお金だけに、金利が高めらしいよ。

はなさん
金利が高いのかぁ。まぁ、すぐに返せるという前提で借りるから、そこは仕方ないのかな。

カエコ
それと、取り扱っている金融機関が少なくて、不動産会社と提携している金融機関を紹介してもらうことが多いんだって。とくに地方では少ないらしい。グループ内に金融機関が入っているような大手不動産会社が、主に提供しているみたいだね。

はなさん
そうなんだ。でも、不動産会社が紹介してくれるんなら、いいじゃない?

カエコ
ここが重要なのよ!不動産会社の紹介で、つなぎ融資を受けて新しい一戸建てを購入すると、マンション売却も同じ不動産会社に仲介してもらうことになるのがほとんどなんだよね。

はなさん
別の不動産会社にお願いしてはいけないの?

カエコ
まずね、つなぎ融資で借りる金額は、マンションがいくらで売却できるかを想定した査定価格で決まるでしょ。金融機関は、提携している不動産会社の査定価格をもとに、融資可能な金額を決めるというわけよ。

はなさん
なるほど~。

カエコ
もう一つポイントがあってね、つなぎ融資を受けるには、不動産会社の買取保証制度を利用することが条件となることが多いの。

カエコ
もし融資期間内にマンションが売却できなかったら困るでしょ。だから、不動産会社が買い取り保証をつけるんだよね。

はなさん
不動産会社による買取は、普通の売却に比べて、2~3割位は価格が安くなるんだったよね。

はなさん
うーん…結局、マンション売却も一戸建て購入も、不動産会社次第ってことになっちゃいそう。

カエコ
だねー。参考までに、つなぎ融資を扱っている不動産会社と金融機関の一例を紹介しておくね。

野村不動産アーバンネット
買いかえ つなぎローンサービス
利用金融機関/三井住友銀行

三井のリハウス
買替つなぎ融資
利用金融機関/アルヒ株式会社

住友不動産販売
買替購入立て替え
利用金融機関/三井住友銀行

東急リバブル
立替払制度(資金のつなぎ融資)
金融機関との提携はなく、自社の資金をつなぎ融資として立替払いしてくれる。

つなぎ融資のメリット・デメリット

はい、今回はつなぎ融資についてご紹介しました。便利な面もありますが、金利が高かったり、売れなかったりしたときのことを考えると、ちょっと心配になりますよね。

最後におさらいです。
つなぎ融資のメリット・デメリットをまとめてご紹介しておきます!

つなぎ融資のメリット・デメリット
メリット デメリット
一戸建て購入・マンション売却のタイミングを合わせる手間がない 融資期間が6カ月~1年と短い
先に気に入った一戸建てを購入できる 短期で借りるローンのため、金利が高い
一戸建てへの引っ越しが1回で済む 取り扱っている金融機関が少なく、不動産会社から紹介してもらうことが多い
仮住まいの費用がかからない マンション売却も一戸建て購入も、同じ不動産会社に依頼することになり、依存度が高い
マンション売却は確実ではなく、売却金額も確定していない
売却できなかったら、希望金額より安い金額で不動産会社の買取になることも

これを見ると、つなぎ融資は、確実に売れるマンションを持っている人には、メリットがあるかもしれませんが、そうじゃない人にとっては不安要素が大きいかも。

スミ・カエコとしては、つなぎ融資を利用するのは、一戸建てを買うのが先になってしまい、やむを得ないという場合のみかな、と考えます。

マンションを先に売る売り先行か、一戸建てを先に買う買い先行か、という観点からもよく考えて、ローンを選びたいですね。

この記事のPOINT

  • 買い替えに利用できるローンには、つなぎ融資がある
  • つなぎ融資を利用するのは、買い先行のとき
  • つなぎ融資は、マンション売却時に一括返却する
  • つなぎ融資は、融資期間が短く、金利が高め
  • つなぎ融資を扱う金融機関は少なく、不動産会社からの紹介が多い
  • つなぎ融資は、不動産会社の買取保証がつくことが多い

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