マンションのローンが残っていても、売却できる?買い替えローンで、一戸建てを買う方法。

マンションを売却して一戸建てに買い替えたいけれど、まだ住宅ローンが残っている。
そんな場合は、住まいの買い替えはできないのでしょうか?

こんにちは。友人と一緒に知識ゼロからのマンション売却&一戸建て買い替え大成功!!をめざし、日夜、成功へのヒントを調査しているスミ・カエコです。

子どものために、マンションから一戸建てへの買い替えを希望する友人と話していると、気になることがあるというのです。それが

まだ残っている住宅ローンのこと。

マンションを購入して10年程。地道に返済してきたものの、完済までは道のり遠く、まだまだ残額が多いそうなんです。

この友人のように、マンションの住宅ローンが残っているけど、できれば一軒家に住み替えたいと思っている人って、実は多いのではないでしょうか。

そして、同じモヤモヤを持っているはず。

住宅ローンが残っていても、マンションって売れるの?

そうですよね、不安に思いますよね。でも、安心してください、大丈夫なんです。

住宅ローンが残っていても、マンションは売却できます!一戸建てに買い替えられます!

今回は、その方法をご紹介していきますね。

マンション売却は、ローン完済がカギ。買い替えローンを利用しよう!

ローンを全額完済することが、マンション売却の条件!

住宅ローンが残っていても、マンションは売却できます。正確に言うと、マンションの売却金額をあてるなどして、新しい所有者に引き渡すまでに残りの住宅ローンを完済できたら、売ることができます。

はなさん(カエコの友人)
んん?やっぱり、最終的にローンを完済することが必要ってこと?

カエコ
そうなの。ちょっとややこしいんだけど、今、住宅ローンが残っていても、売却金額などで全額返済できれば、マンションは売却できるというわけ。

はなさん
でもさ、売却金額でローンの残債が完済できなかった場合でも、マンションの元々の持ち主が残りのローンを払っていけばいいわけで、そういう契約をすれば売れるんじゃないの?

カエコ
そう思うよね~。でも、住宅ローンが残っているということは、金融機関の抵当権も残っているということなのよ。

はなさん
抵当権?なんだっけ、それ?

カエコ
忘れちゃってるでしょう?では、解説するね。

抵当権とは
住宅ローンを組んで、金融機関からお金を借りるとき、金融機関は、その住宅(土地と建物)に抵当権という権利を設定します。
抵当権とは、万一、住宅の所有者がローンを返済できなかったときの担保となるもの。
金融機関は、返済ができない所有者の住宅を取り上げることができるのです。

カエコ
つまり、もし住宅ローンの支払いができなくなったときは、金融機関がマンションを売りに出しちゃうわけ。少しでも融資したお金を回収しなくちゃいけないからね。

はなさん
あ、なんか思い出してきた。お金を借りるときに、そんな契約をしたような。

カエコ
登記簿を見ると、わかるよ。「抵当権設定」という記載があって、抵当権者○○銀行と、お金を借りた金融機関の名前が書いてあるはずだから。

はなさん
あった、あった。確かに、そう書いてある。でも、これが買い替えと、どう関係があるの?

カエコ
ローンを完済すると、この抵当権設定登記を消すことができるんだけど、ローンを残して売るということは、抵当権も残ったままになるでしょう。

カエコ
これって、買い手にとっては不安でしかないよね。だって、もし元の所有者がローンを払わなくなったら、いつ自分の家が取り上げられるか、わからないんだもの。

はなさん
そうか。そんなリスクがある家、自分でも怖くて買えないよ。だから、ローンは完済しなくちゃいけないんだ。

カエコ
親子など家族の間でならあり得るかもしれないけど、普通は無理。だから、マンション売却金額やと預貯金などをあててローンを全額完済できるという前提が、マンション売却するためには必要なんだよね。

売却金額をあてても完済できなければ、買い替えローンを組む。

住宅ローンの完済が前提という理由は、おわかりいただけたかと思います。では、マンションの売却金額では、ローン残債がすべて返せなかったら、どうなるのでしょうか。

はなさん
もし売却金額をあてても、ローンが残ったら、新しい家は買えないの?

カエコ
マンションの売却金額に自己資金を足しても、どうしてもローンが残っちゃったら、買い替えローン(住み替えローン)という方法があるの。
住宅ローンの残高を、新しく買う家のローンに上乗せして借りられるんだよ。

カエコ
まずは、下の図を見てね。
たとえば、住宅ローンが2,500万円残っていて、マンションを売却して手元に入ったお金2,000万円を返済にあてても、500万円のローンが残るよね。

カエコ
新しく一戸建てを購入するために組む住宅ローンが3,500万円だとすると、この500万円を上乗せして、4,000万円を金融機関から借りることができるんだよ。

買い替えローンを使って、マンションのローン残債を完済

買い替えローンは、担保以上の金額を借りられる?

買い替えローンは、新しく購入する住宅の担保以上にお金を貸してくれるローンです。
借りられる限度額は金融機関にもよりますが、担保評価額の3倍という銀行もあるそうです。

担保評価額とは
金融機関は、住宅を担保にして、購入資金を融資してくれます。もしもローン返済が滞った場合は、抵当権を実行して住まいを処分しますが、そのときに想定される売却金額が担保評価額です。

カエコ
たとえば、新築の建売住宅の場合は、購入価格を担保評価額としていることが多いらしいよ。

はなさん
へー、だったら結構な金額が借りられるかも。買い替えたいと思った一戸建てをあきらめなくてもいいんだね。

カエコ
注意したいのは、買い替えローンは、売却と購入を同時に行うときにだけ利用できる住宅ローンってこと。

カエコ
マンションのローン残債の返金と、住み替えローンの決済日を同じ日にしなくちゃいけないんだって。ここが難しいポイントだよ。不動産会社や金融機関と相談しながら進めないといけないね。

はなさん
なるほど~。売却金額がローンの残額に足りなかったから、新居の購入前にとりあえず借りておく、ということはできないのか。

カエコ
しかも、借りる金額が大きくなるから、年収など返済能力があるかどうか、融資を受ける審査も厳しくなるはず。そこはあらかじめ理解しておかないとね。

はなさん
買い替えローンは助かるけれど、その分、借りるためのハードルも上がるのね。
もしローンが組めたとしても、大きな借金を背負うことになるから、慎重に考えた方がいいね。

カエコ
その通り!返済計画をしっかり立てなくちゃいけないね。
買い替えローンも、「元利均等返済」や「元金均等返済」、「変動金利型」や「固定金利型」を選ぶことができるらしいから、よく検討してね。

カエコ
それと、買い替えローンは、購入する家の価値以上にローンを組むということでもあるわけ。
つまり、最悪の場合、返済が行き詰まって、せっかく手に入れた一戸建てを売ることになっても全額返せず、ローンだけが残った・・・なんてこともあり得るからね。

はなさん
それだけは絶対に避けたいわ。マンションが高めに売れるのが一番だけど、もし希望金額より安く売ることになった場合も想定しておいたほうが安心かも。

カエコ
そうだね。まず、マンションを査定して、いくらぐらいで売れるか、相場を確認することが大事。複数の不動産会社が査定してくれる一括査定サイトを利用したり、近所の中古マンションの売却価格を調べたりした方がいいと思うよ。

カエコ
それと、売却と購入の際にかかる費用もバカにならないから、それも考慮して資金計画を立てたほうがいいね。

カエコ
もう一つのパターンとして、一戸建ての購入が先になって、マンションの売却が後になる場合は、「つなぎ融資」や「ダブルローン」というものがあるの。それはまた紹介するね。

買い替えローンのメリット・デメリット

ここで買い替えローンのメリット・デメリットをまとめてみました!

買い替えローンのメリット・デメリット
メリット デメリット
住宅ローンが残っていても買い替えができる マンションの売却と一戸建ての購入を同時に進め、決済日を同日にしなければならない
いざというときに備えて、ローンの返済にあてずに現金を手元に残せる ローン返済が増え、金利の支払いも増えてしまう
融資の審査が厳しい

普通の住宅ローン以上に大きな金額が借りられる、買い替えローン。ありがたい反面、将来を見据えて返済計画をしっかり立てることが必要です。

また、金融機関にしてみれば、担保以上の金額を貸し出すわけなので、通常より審査が厳しくなります。

この買い替えローン、金融機関によっては取り扱っていなかったり、中には提携不動産会社を通さないと、申し込めなかったりするものもあるようですので、ご注意ください。

買い替えローンを扱う金融機関

参考までに一部ですが、買い替えローンを取り扱っている大手の金融機関の条件をご紹介します。

買い替えローンを扱う大手金融機関

みずほ銀行 三井住友銀行 三菱東京UFJ銀行 りそな銀行
年齢 満20 歳以上71歳未満で、最終ご返済時の年齢が満81歳未満の方 満20歳以上満70歳の誕生日までの方で、完済時満80歳の誕生日までの方 20歳以上70歳の誕生日まで、完済時に80歳の誕生日まで 満20歳以上満70歳未満の方で、最終ご返済時の年齢が満80歳未満の方
年収・勤務 安定した収入のある方 前年度税込年収が500万円以上の方 返済計画に無理のないよう年収による制限があります 前年の税込年収が100万円以上の方
給与所得者の場合は、勤続年数1年以上の方、給与所得者以外の場合は、勤続または営業年数が3年以上の方
これまでの返済状況 売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方 現在お借り入れの住宅ローンがお借り入れ後4年以上経過しており、直近1年間でご返済に遅延のない方 記載なし ご本人が居住中の住宅に対する現在お借入れの住宅ローンを借入れてから3年以上正常にご返済されている方
融資金額 50万円以上1億円以内(1万円単位) 100万円以上1億円以内(10万円きざみ) 30万円以上1億円以内(10万円単位) ・50万円以上1億円以内(1万円単位)
・税込年収に占める年間元利金返済額の割合が最高35%以内
・担保評価額の最高300%の金額または担保評価額に最高2,500万円を加えた金額のいずれか低い方
融資期間 1年以上35年以内(1年単位) ・変動金利型:1年以上35年以内
・固定金利特約型:2年以上35年以内
・超長期固定金利型(全期間固定金利型):10年超35年以内
(それぞれ1ヵ月きざみ)
2年以上35年以内(1年単位) 1年以上35年以内(1年単位)
金利 ・変動金利方式
・固定金利選択(2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年)
・全期間固定金利
・変動金利型
・固定金利特約型(2年、3年、5年、10年)
・超長期固定金利型
・変動タイプ
・固定特約タイプ(1年、2年、3年、5年、7年、10年、15年、20年)
・変動金利型
・固定金利選択型(2年、3年、5年、7年、10年、15年または20年)
保証料 ・一括前払い:1,000万円あたり43,060円~721,470
・金利上乗せ:年0.2%上乗せ
・一括前払い:100万円あたり、10,195円~82,437円
・金利上乗せ:金利の記載なし
・一括前払い:1,000万円、借入期間30年、元利均等返済方式、元金返済据え置きなしの 場合、191,370円
・金利上乗せ:年0.2%上乗せ
・一括前払い:100万円あたり、4,580円~20,614円
・金利上乗せ:年0.2%上乗せ
融資手数料 事務手数料32,400円 保証会社手数料54,000円 事務手数料32,400円 事務取扱手数料32,400円

カエコ
各金融機関の買い替えローンの情報が掲載されているページはこちら
カエコ
この他に、現時点(2018年1月)で買い替えローン(住み替えローン)を扱っている金融機関を一部あげておきます。別の金融機関でも取り扱っていたり、相談にのってくれる場合もありますので、買い替えローンを考える場合は、それぞれの金融機関に確かめてくださいね。

買い替えローン利用のまとめ

今回は、もしマンションの売却価格で今の住宅ローンが完済できず、残ってしまった場合でも、買い替えローンを利用すれば一戸建を購入できる、というお話をしました。

できるなら、売却価格と自己資金でローンを完済できた方がベターですが、うまくいかない場合もありますよね。

そこで、買い替えローンをかしこく利用して、マンション売却&一戸建て購入を進めましょう!

もちろん、当たり前ですが、安易にローンを組むことは厳禁です!
ローンを組む前に、自分自身に問いかけましょうね。

「その金額、借りすぎじゃない?ちゃんと返せるの?」

「返済期間は、長すぎない?老後もローンは返せるの?」

家を買い替えようとしているということは、最初にマンション購入をした時点とは、年齢が上がっています。

収入も上がっているかもしれませんが、定年も近づいていると考えて、ローンの金額や返済期間は慎重に考えたほうがいいですね。

買い替えを安全に実行するために、老後も見据えた資金計画をしっかりと立てましょうね!

この記事のPOINT

  • マンションを売るには、ローンを完済し抵当権を外すことが必要!
  • 売却してもローンが残ったら、買い替えローンを利用
  • 買い替えローンは、売却と購入の決済日を同日に行うことが必要!
  • 買い替えローンは、審査は厳しいが意外に大きな金額を借りられる
  • 大手金融機関が扱う買い替えローンの条件をご紹介
  • ローンの金額、返済期間には要注意!

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