マンション買い替えで失敗しない!絶対に知っておくべき8つの極意

「ちょっとムリしてでも、もう少し眺めが良くて広い間取りのマンションにすれば良かったなぁ」

「駅が遠くて通勤が辛い…。今より狭くても駅近のマンションに買い替えたいよ…」

「どうしよう、すごく欲しい家が見つかった。今のマンション、買い替えるか…」

「管理費に修繕積立金、駐車場代…。マンションはランニングコストが高すぎる!早く戸建てに引っ越した方がいいんじゃないか?」

人生を彩り豊かなものにしてくれる住まい。
何十年と家族が集い、ともに過ごす場所だからこそ、住まいの快適さや満足感は家族一人ひとりの人生に大きく影響します。
もし、あなたが納得いかないまま、気にいらない家に住み続けているとしたら…。
家に帰るのが楽しくなくなってしまったり、我慢しすぎて健康を害してしまったり、
家族の関係がギクシャクしてしまったり…。
おおげさではなく、本当に人生と財産の大半を棒にふるかもしれないんです…。

こんにちは!
「マンションを売却し戸建てに住み替えたい」という友人と、理想の家に住みたいという自分の夢をかなえるために、マンション売却&買い替えの成功術を徹底的に調査している、スミ・カエコです。

もしかして、この記事をご覧になっているあなたは、私と同じく、マンションの買い替えを考えている方でしょうか。それとも、今の自宅マンションが気にいらないんだけど、どうしたもんかとモヤモヤしている方でしょうか。

家は住まう人が主役となる一生の舞台、家族との思い出を紡ぐ大切な場所です。
だからこそ、人はマイホームに憧れ、自分なりの理想を描いて住まいを購入するわけですが、いかんせん、せっかく買ったマンションでも、住んでみて初めてわかる不便な点や、不満な点が出てきますよね。

でも、仕方がないですよね。たいていの人は家を買うのは初めてなんですから。実際、私もそうでした。ただ、失敗を経験することで、次こそはより理想に近い住まいを買えるはず。私はそう考えて、マンション買い替えを検討するようになったんです。

ところが、「マンション買い替えって、具体的にどうすればいいの?」と立ち止まってしまいました。マンションを買い替えたいけれど、マンション売却の方法や買い替えの手順がわからないんです!

たぶん、この問題にぶつかるのは私だけじゃないですよね。
それなら、マンション買い替えの方法を、できるだけわかりやすく紹介すれば、私と同じく買い替えを検討している人や迷っている人が助かるのでは?と考えました。

というわけでこの記事では、マンション売却&買い替えの成功を目標に掲げて、あらゆる情報を徹底調査しているスミ・カエコが、マンション買い替えで失敗しない、絶対に知っておくべき8つの極意をお伝えします。

マンションの買い替えには、当然、大きな金が動きます。また、家の購入以上に複雑で、気力も体力も計算も必要です。家族の人生もかかっています。だからこそ絶対に失敗したくないですよね。

今回の記事をきっかけに、「マンションを買い替えて大成功だった、本当に良かった」と、ひとりでも多くの人に思ってもらえたらうれしいです。
では、最後までお付き合いください!!

マンション買い替え大成功へのヒケツを大調査!

カエコ
この記事は情報もりだくさんです。
マンション買い替えについて詳しく知りたい方はぜひ全部通してご覧ください!
知りたい項目が決まっている方は、下のバナーから直接各項目にアクセスしてください!

極意1まずはマンション買い替えの道のりを知ろう!
極意2マンション買い替えが可能なのか、あなたのウチの現状を把握しよう!
極意3ローンが残っていても借りられる新居のローンについて理解しよう!
極意4売り先行?買い先行?マンション買い替えでは、売却と購入の順番を検討しよう!
極意5マンション買い替えにかかるお金、税金と諸費用について学ぼう!
極意6マンション買い替えに失敗しない不動産会社の選び方を知ろう!
極意7マンション買い替えのベストタイミングを知ろう!
極意8マンション買い替えの成功ポイントを理解しよう

カエコ
詳しい目次はこちら!

この記事の目次

まずはマンション買い替えの道のりを知ろう!【極意1】

そもそも、このブログ開設のきっかけは、友人のこの一言でした。

はなさん(カエコの友人)
子どもが成長してきたから、マンションを売って一戸建てに買い替えたいんだけど、買い替えってどう進めたらいいのか、わからないの

私もぼんやり買い替えを考えていたのですが、具体的な手順がまったく思い浮かびません。
きっとこのブログを読んでいるあなたもそうではないでしょうか。

そこで、マンション買い替えの基礎知識として、まず「マンション買い替えの手順」を紹介します。

マンション売却から住み替えまで、まず、ざっくりとマンション買い替えの手順を知ると、具体的にどう動けばいいのかが見えてきます。大きな流れを理解して、一歩一歩進めていきましょう!

マンション買い替えイメージ図

はなさん
なるほど~。売却と購入を一緒に進めるから、マンション買い替えって、なかなか大変だってことがわかったよ

カエコ
そうなんだよね。マンション売却から新居の購入を経て住み替えるには、やるべきことがいくつもあるんだよね

はなさん
今度はこんな家に住みたいなぁって、新しい家のことばかり考えてたけど、やること多いから、計画的に進めないといけないんだね

ハナさんが言うとおり、マンション買い替えを成功させるには、しっかりと計画、つまり作戦を立てることが必要です。
そして、どんなゲームもそうですが、勝つための作戦を立てるには、まず自分の強みや弱みなど現状を把握することから始めなければなりません。

続いて、マンション買い替えを考えているあなたのウチの現状を把握していきましょう。

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マンション買い替えが可能なのか、あなたのウチの現状を把握しよう!【極意2】

はなさん
でもさ、そもそもウチって、マンションを買い替えられるのかなぁ?

という疑問は、マンション買い替えを考えている人なら誰もが抱くのではないでしょうか。具体的に掘り下げると、住宅ローンの支払いは大丈夫か、マンション売却が可能かどうかなど、頭の中でモヤモヤしている内容が見えてきます。

カエコ
いろいろ不安だよね。マンションのローンまだ残ってるし、とか。もし、売れなかったらどうしよう、とか

でも、客観的な視点から現状をハッキリ見つめることで、「これならマンションを買い替えられる」「もう少し時期を延ばした方がいい」など、冷静な判断ができるようになるんです。

早速、下記の項目に沿って、マンション買い替えにあたって把握すべき、あなたのウチの現状を見ていきましょう。そうすることで、モヤモヤが解消され、次の一歩が踏み出せるはずです。

・インターネットで簡単に査定(机上査定)
・実際に不動産会社が訪問して査定(訪問査定)

・払いきることができて、売却益が出る
・ちょうど払いきることができる
・払いきることができず、ローンが残る

住宅ローンは残っている?払い終えている?

マンション買い替えでまず把握しなければいけないのが、住宅ローンの現状です。
ローンが残っているか、払い終えているかで、買い替えまでの流れが変わってきます。
さて、あなたは、どちらですか?

住宅ローンを完済しているあなた
今のマンションの住宅ローンをもう完済しているあなたは、リスクがないのでスムーズです。マンション売却に向けて、不動産会社を選び、売却価格を決める査定に入ることができます。

住宅ローンが残っているあなた
少し手間がかかるのが、住宅ローンが残っている場合です。その場合は、 最初に住宅ローンがどのくらい残っているかを確認しましょう。
住宅ローンの正確な残額は、ローンを借りている金融機関に問い合わせれば教えてくれます。

はな「ウチさぁ、実はまだ住宅ローンが残ってるんだよね。でも、このマンションの売却金額をあてて返済しようと思ってるの」

カエコ「マンションの売却金額で返せそうなら、大丈夫だよね。それには売却価格をある程度、想定しておかなくっちゃね。不動産会社に査定してもらったらいいんじゃない?」

今のマンションにどれぐらいの価値がある?

住宅ローンが完済していても、残っていても、今のマンションにどのくらいの価値があるのかを把握することは、とても重要です。

そこで利用するのが、不動産会社による査定。
この査定価格を参考に、売り主はマンションの売却価格を決めることになります。

もちろん、売り主が自分の判断だけで、売却価格を決めてもいいんですよ。
「この金額で絶対売りたい!」など、いろいろ希望はありますもんね。

ただ、不動産会社は、売却を希望するマンションの築年数や間取り、よく似たマンションがどんな金額で売却されたか、人気のあるエリアかどうかなど、いろいろな情報をもとに査定し、目安となる価格を教えてくれます。

そして、査定をするときのポイントは、複数の不動産会社に依頼すること。
会社によっては査定金額が大きく異なる場合があるため、1社だけに依頼をするより平均的な売却価格がわかります。

はなさん
へー、そうなんだ。でも、複数の不動産会社に依頼するって、面倒くさそうだね。そもそも、マンションの査定を依頼するって、どうすればいいの?このマンションを買った不動産会社ぐらいしか、心あたりがないよ

カエコ
大丈夫。今は便利な時代よね。ネットを見れば、複数の不動産会社にマンション査定を一括して依頼できるサービスがたくさんあるの。査定の方法は次の2つよ

マンション査定の方法

インターネットで簡単に査定(机上査定)
情報を入力するだけで複数の不動産業者が査定をしてくれる。

実際に不動産会社が訪問して査定(訪問査定)
営業担当者がマンションを訪問し、現地調査して査定してくれる。

マンション査定はいずれも無料で行ってもらえます。
依頼の方法としては、
まず、インターネットの査定サイトで一括して複数の不動産会社に査定を依頼する。
次に、各社の査定価格や会社の信頼性などを比較して、その中から選んだ少数の不動産会社に、実際にマンションを訪問してもらい、より正確な売却価格を出してもらう。
という流れを、スミ・カエコとしてはおすすめします。

はなさん
なんで?一番高い売却価格を出してくれたところで、いいんじゃないの?
カエコ
ダメダメ。マンションの査定価格はあくまで目安。本当にその価格で売却できるかはわかんないんだよ。高い価格を出してくれた不動産会社と契約しても、売れなかったらどうするの?適正な相場を知っておくことが大事なのよ
はなさん
そっかー。マンションの買い替えできるかどうか判断するためにも、現実的な価格を把握しないといけないんだね

他より高額な査定価格を出してくる不動産会社の中には、契約を取りたいがために価格を上げている悪質な業者もいます。金額だけを見て騙されないようにしたいですね。

下記のサイトでは、住所や物件情報を入力すると、ピンポイントで中古物件の成約価格がわかります。売却したいマンションの情報を入れてチェックしてみると、実際の相場がつかめると思います。

成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

こうしてマンション査定で売却価格の目安がわかったら、いよいよ不動産会社と契約し、マンションの売却に進むわけですが…。
ただし、マンションのローンが残っているあなたは、その前に把握しておくことがあります。続けて、次の記事もお読みください。

今のマンションを売ったお金で、残りのローンはどうなる?

今のマンションのローンが残っているあなたは、マンションの売却価格でローンを返済したいと考えていますよね。
そこで想定しうるのは、次の3つパターンです。

では、それぞれのパターンを具体的に見ていきましょう。

A:払いきることができて、売却益が出る
これは思った以上にマンションが高額で売却できて、ローンを返済できたうえに、売却益が手元に残る場合です。

住んでいたマンションが高く評価されて利益も出るなんて、とてもうれしいことですね。
一つ、注意したいのは税金のことです。どんな場合でもそうですが、儲けには税金がかかります。

でも、心配はいりません。マイホームの売却の場合、譲渡所得は3,000万円までが特別控除され、それを受ければ、ほとんどの場合、税金は払わなくて済むでしょう。

ただし、買い替えの場合「3,000万円の特別控除」を受けると、新居の購入で「住宅ローン控除」を受けられなくなるなど、ほかの優遇措置がなくなります。特別控除ではなく、ほかの優遇措置を受けた方が良い場合もあり、そこは検討したいですね。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事が参考になりますので、チェックしてみては?
SUUMO住活マニュアル 不動産売却にかかる税金

B:ちょうど払いきることができる
マンションの売却金額で払い終えることができたり、少し預貯金をプラスして払い終えることができるならば、売却益にかかる税金の心配もなく、全く問題ありません。

新しい住まいの購入に向けて、第一歩を踏み出しましょう。

C:払いきることができず、ローンが残る
マンションを売却しても、まだ ローンが残った場合は、「買い替えローン」や「つなぎ融資」、「ダブルローン」といったローンを新たに組んで、残りの住宅ローンを完済することが買い替えの条件となります。

はなさん
このパターンを一番、心配してるの。ローンが残っても、買い替えはできるんだね?
カエコ
大丈夫、買い替えのためのローンがあるからね。ローンが残っても、まだあきらめることはないよ

どうですか?あなたのマンションは想定する売却価格からして、まだローンが残りそうでしょうか?

もし、「マンションを売却してもこれほどローンが残るのか」という現状でしたら、買い替えの時期をもう一度検討したほうがいいと思います。まずは今のマンションのローン返済を早く進めて、余裕をもって買い替えに臨んだ方が安心です。

「この程度なら、新たにローンを組んでも返済できる」という現状でしたら、買い替えのためのどのようなローンがあるのか、次の項目を見ていきましょう。

ここは、ローンの残額や収入などによって、それぞれの判断がわかれるところです。
家族に相談して十分に検討してから、買い替えを本当にするのかどうか、決めましょうね。

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ローンが残っていても借りられる新居のローンについて理解しよう!【極意3】

はい。ここまでマンション買い替えの記事を読み進めてきたあなたは、やはりマンションを売却して、住まいを買い替えたいと本気で思っている人ですよね。

ただ、やっぱり今のマンションを売ってもローンが残るのが不安…。

そもそも買い替えのために新しいローンが組めるんだろうか…

どんな買い替えのローンなんて、どんなものがあるのか知らないし…

もし、ローンが組めたとして、返していけるのだろうか…

などなど、いろいろな不安がわきあがってきているのでは?

そこで、ここからはマンション買い替えのためのローンの種類を紹介します。
このローンですが、あなたのマンション買い替えのパターンによっても、どんなローンがふさわしいのかが変わります。

まずは、買い替えのパターンとローンの種類を知って、各ローンのメリット・デメリットを見ていきましょう。マンション買い替えの道のりが、はっきりと見えてくるはずです。

マンション買い替えのパターンとローンの種類

マンション買い替えで利用が想定されるローンの種類は、下記の3つです。

買い替えローン
つなぎ融資
ダブルローン

ただ、「マンション買い替え」と言っても人によって異なり、下記のような2つの買い替えパターンがあります。
そして、買い替えパターンによって、おすすめのローンも変わってきます。

A:マンションを先に売り、後から新しい住まいを買う場合(売り先行)。
B:新しい住まいを先に買って、後からマンションを売る場合(買い先行)。

はなさん
そっかぁ。今のマンションを売るのと新しい家を買うタイミングによって、借りられるローンが違ってくるんだね

カエコ
そうなの。どっちのパターンになるのか、脳内でシミュレーションしてみるといいよ

さぁ、あなたは、どの買い替えパターンになりそうですか?パターンに合わせて、オススメのローンを紹介します。

買い替えローンって?利用できる買い替えパターンは?

買い替えローンは、マンションを売却しても残ってしまったローンに、新しく買う家の購入金を上乗せして借りられるローンです。

買い替えローンを利用するには、マンション売却と新居購入の決済日を同日に行うことが必要です。
パターンA:マンションを先に売り、後から新しい住まいを買う場合(売り先行)にオススメです。

つなぎ融資って?利用できる買い替えパターンは?

先に新しい住まいを買い、マンションが売却できるまでの間のつなぎとして、短期間、借りられるローンです。

パターンB:新しい住まいを先に買って、後からマンションを売る場合(買い先行)にオススメです。

カエコ

ダブルローンって?利用できる買い替えパターンは?

今のマンションのローンを残したまま、新しい住まいの購入金も借りられるローンです。二重にローンを借りることになり、確実に売れると見込めるマンションにお住まいの方には、オススメです。

パターンB:新しい住まいを先に買って、後からマンションを売る場合(買い先行)にオススメです。

カエコ

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売り先行?買い先行?マンション買い替えでは、売却と購入の順番を検討しよう!【極意4】

今のローンが残っていても、マンション買い替えを可能にするローンのことがわかったところで、ふと疑問に思いませんか。

マンション売却と新しい家の購入を同じタイミングで進めるのが理想的なパターンとしても、もしそれが叶わなかったら、マンションを売ってから新しい住まいを買うべきなのか、新しい住まいを買ってから、マンションを売るべきなのか。どっちがいいんだろう?

はなさん
まず、今のマンションを売って、売却金額を確定させてから新しい家を買う方が安心だよね。

はなさん
でも…、待って。これだ!と思う家があったら、すぐさま手を打つべきかも。買ってから売ることだってできるんだし

カエコ
ここで、みんな迷うのよねー。だってさ、家を買うのは“出会い”とも言うもんね。運命の一軒に出会えたら‥うーん期待しちゃうけど、冷静に考えよう

あなたも、「売却」が先か「購入」が先かで、心に迷いが出てきているのではないでしょうか。また、マンション買い替えには、不動産会社による「買取」という手もあります。

そこで、ここでは「売り先行」 「買い先行」、さらに「買取」という3つの買い替えパターンについて、くわしく紹介していきます。

売却?購入?買取?買い替えの流れには3パターンある。

マンションの買い替えには、二つの重要なミッションが発生します。一つは、今住んでいるマンション売却。そして、新しい住まいの購入です。
同時期に併行して進め、同じタイミングでマンションが売れ、新しい家を買うことできれば理想です。ただ、売り先行といって「売却」が先になるパターン、買い先行といって「購入」が先になるパターンも少なくありません。さらに、時間や手間をかけずにマンションを売却したい場合には、不動産会社に買い取ってもらう「買取」というパターンもあります。

この3つのパターンには、それぞれメリット・デメリットがあります。
これをおさえておくことでムリのないマンション買い替え計画が立てられますので、ぜひチェックしてみてくださいね。

「売り先行」「買い先行」「買取」のメリット・デメリット

「売り先行」でメリットがあるのは、こんな人

住宅ローンがまだ残っている人や堅実にマンション買い替えを進めたい人におすすめなのが、自宅マンションを先に売却する「売り先行」のパターンです。
売却金額が明らかになり、残ったローンを返したり、新しい家の購入資金に組み入れたりと、資金計画がとても立てやすくなります。

また、売却の期限がないので、理想の買い手が現れるまで待つことができ、価格の交渉でも妥協することなく話し合うことができるのです。

ただし、問題も…。
売却が決まってから買い手に引き渡すまでに、新しい家を購入して引っ越しができない場合は、仮住まいが必要になってきます。

「仮住まいかぁ、まぁとりあえず、安いところを見つけて」
と思いますよね。
ただ、思いのほか見つけるのに苦労したり、引っ越し費用など想定以上にお金がかかったりと、仮住まい探しを甘くみると痛い目にあいます。

売り先行で行く場合は、仮住まいが必要になることを頭に入れて、仮住まいの準備を早めにしておきましょう。不動産会社によっては、仮住まいにならないよう調整してくれたり、物件を斡旋してもらえたりすることもあるので、まずは相談してみましょう。

「売り先行」に向いている人
・マンションの住宅ローンが残っている人
・マンションの売却金額によって新居の購入の資金計画が左右される人
・ダブルローンなど金銭的なリスクをとるのが不安な人

「売り先行」のメリット
・売却期限がないので、買い手の人柄や価格面で納得して売却できる
・売却金額がわかるため、新居の購入計画が立てやすい

「売り先行」のデメリット
・新居を購入し引っ越すまでの仮住まいが必要

「買い先行」でメリットがあるのは、こんな人

住宅ローンを完済した人や資金に余裕のある人、マンションが確実に売れる見込みのある人におすすめなのが、新居を先に購入する「買い先行」のパターンです。

理想の住まいを妥協することなく探すことができますし、新しい家に引っ越せば、いつでもマンションを買い手の方に見てもらえるというメリットがあります。仮住まいが必要ない点も、買い先行のメリットです。

ただし、問題も…。
もしマンションが売却できなかった場合は、売却金が手に入らず、資金計画が大きく狂います。やはり売却金額をあてにしなくても新居購入ができる、余裕のある人に限られたパターンと言えるでしょうね。

万一、マンションのローンが残っている人で、どうしても買い先行で進めたい!という人には、ローンの項目で紹介した次のようなローンの組み方があります。
ただ、リスクが大きいので本当にオススメしません。

つなぎ融資
先に新しい住まいを買い、マンションが売却できるまでの間のつなぎとして、短期間、借りられるローンです。

カエコ

ダブルローン
マンションのローンを残したまま、新しい住まいのローンも借りられるローンです。二重にローンを借りることになり、確実に売れると見込めるマンションにお住まいの方には、オススメです。

カエコ

また、買い先行のパターンでは、不動産会社によって次のサービスを用意しているところもありますので、不動産会社を選ぶ際に事前に確認しておくことも重要です。

買い取り保証制度
マンションが売れなかったときに、不動産会社が買い取るというサービスです。

買い替え特約
指定した期間内に今住んでいるマンションを指定価格で売却できない場合、新居の購入契約を白紙にできるというもの。白紙解約しても違約金が発生せず、手付金も戻ってくるので、ぜひ考えておきたい特約です。

「買い先行」に向いている人
・住宅ローンを完済した人
・マンションが確実に売れる見込みがある人
・手元の資金に余裕がある人

「買い先行」のメリット
・購入期限がないので、納得いくまで理想の新居を探せる
・仮住まいの必要がない

「買い先行」のデメリット
・マンションが売れない場合もある
・焦って売ることになると、売却金額をたたかれる
・売れなかったら二重のローンを組むことになる場合も

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事が参考になりますので、チェックしてみてください
SUUMO住活マニュアル 不動産売却にかかる税金

「買取」でメリットがあるのは、こんな人

マンションを一定期間内に確実に売却したい、時間や手間をかけずに売却したいという人、あるいは、このマンションは売りにくいかも…という人におすすめなのが、不動産会社による「買取」のパターンです。

新居を先に購入したので、一刻も早くマンションを売って安心したい。売却金額で資金に目途をつけたい、という人なら、買取を利用するのもメリットがあると思います。一般的な仲介とは異なり、買い手が不動産会社になるので仲介手数料が必要ない点も特長です。

ただし、問題も…。
一般的に、売却価格は相場の5~8割程度の価格になり、予想より売却金額が下回る覚悟が必要です。

「買取」に向いている人
・価格が安くても、すぐにでも売りたい人
・時間に余裕がなく、一定の期限内に売りたい人
・手間をかけずに売りたい人
・マンションが売りにくいと予想できる人

「買取」のメリット
・売却がスムーズに決まり、計画が立てやすい
・仲介手数料が必要ない

「買取」のデメリット
・売却価格が安い

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
仲介?買取?マンションの売却方法はどっちがいいの?

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マンション買い替えにかかるお金、税金と諸費用について学ぼう!【極意5】

マンションの買い替えで、意外と忘れがちなのが、税金と諸費用のことです。
マンションを売却した金額を、そのまま新居の購入資金にしようと見込んでいませんか?

はなさん
うちは、これまでの記事からすると売り先行で買い替えをすすめるのがいいかなと思ってるの。もし3000万で売れたら、ローンの残額をそれで払って、残りは全額を新居の購入にあてようっと

カエコ
うーん、残念だけど、そのまま全額、購入資金に回せないんだよね。だって、買い替えには、売却時の税金、購入時の税金、両方かかってくるんだから。しかもいろいな費用が出ていくのよねー

はなさん
え、なにそれ?購入する時の消費税は想定しているけど、売却にも税金ってかかるの?

マンションを購入した経験はあるけど、売却するのは今回が初めて、という人も多いですよね。だから、税金のことがわからないのは当然です。
ただ、税金も諸費用も想像以上にかかるため、想定していないと痛い目に…。
一方で、活用できる減税措置もあるので、そちらもしっかり知識を入れておきたいですね。
では、売却と購入にかかる税金と諸費用のこと、ここから見ていきましょう!

マンションを売却した時にかかる税金

マンションを売却したときに利益(譲渡所得)が出た場合、そこに税金がかかります。
それが譲渡所得税。加えて住民税もかかります。つまり、この2つ。

●譲渡所得税
●住民税

譲渡所得とは
譲渡所得は、次のように計算します。

譲渡所得=マンションの売却金額-購入価格―購入時の費用―売却時の費用

マンションを売った金額から、そのマンションを買った当時の金額と費用、売ったときにかかった費用をぜーんぶ引いて、残った利益が譲渡所得ということ。
譲渡所得が出るのは、買ったときより、そのマンションが値上がりしている場合だけなので、都心で土地の価格がぐっと上がった!なんてラッキーな人以外は、税金の心配をする必要はないかもしれません。

ちなみに、売却時の費用には仲介手数料や印紙税などが含まれます。

そして、売却益が出た場合は、下記のように譲渡所得税だけではなく住民税もかかります。

譲渡所得税と住民税の税率

所有年数 税率
所得税 住民税 合計
長期譲渡所得(5年超) 15% 5% 20%
短期譲渡所得(5年以下) 30% 9% 39%

売却益が出たときに利用できる減税制度

では、マンションを売却して売却益(譲渡所得)が出たとしましょう。でも、自宅の買い替えの場合は、次のような減税制度を利用することができます。

A:マンションを買い替えたとき、新居の購入価格のほうが売却金額より高くなったとき

元の住宅を売却した価格よりも高い価格の家に買い替えた場合、売却によって発生した譲渡所得の課税を次回の売却時まで繰り延べることができる特例です。いわゆる買換え特例です。

B:マンションの譲渡所得が3,000万円以下のとき

要件があえば所有期間に関係なく、マンションの譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例です。

C:10年以上住んだマンションを売却するとき

居住用財産売却による軽減税率の特例
居住用財産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えている場合、課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率が低く抑えられます。

詳しくは国税庁のホームページをチェックしてみてください
国税庁:マイホームを売ったとき
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/jouto305.htm

売却して損したときに利用できる減税制度

ついでにご紹介しておくと、マンションを売却して損が出るときもありますよね。
そんなときは、下記のような特例を利用することができます。
どっちかというと、こちらの方が利用する人が多いのではないでしょうか。

D:マンションを売却したら損が出たとき

売却損をその年の他の所得から差し引く(損益通算)ことができます。それでも、まだ赤字が出た場合は、その金額を翌年以降3年間繰り越して所得から控除できます。これを「居住用財産の買換えの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。

いずれも利用するにはいろいろな条件があり、どちらかしか利用できないなどの制限もあります。詳しくは今後、別の記事でご紹介する予定です。

新しい家を購入したときにかかる税金

マンション買い替えを考えているあなたなら、住まいの購入は経験済みですよね。そのときのことを思い出してください。新しく家を購入した時は、「登録免許税」「不動産取得税」などを支払うことになります。

不動産取得税
登録免許税

不動産取得税は、購入価格ではなく固定資産税評価額をもとに計算されます。
登録免許税は、登記を行うときに支払う税金です。

ちなみに、他に購入時の費用として仲介手数料や印紙税などがかかります。

買い替えにかかる諸費用

買い替えの場合、売却と購入、それぞれに諸費用がかかります。
マンション買い替えを無理なく進めるには、これを計算に入れておくことが大切です。

売却時の費用の例
・仲介手数料
・印紙税
・繰り上げ返済の手数料 など

購入時の費用の例
・仲介手数料
・印紙税
・司法書士の報酬 など

この中で最も注意したいのが仲介手数料です。
売却時は、売却期間の長さや不動産会社との契約内容によって変わってくるので、契約時からしっかり確認しておくことが必要です。
また、購入時は、売主から直接購入するのではなく、「仲介」の場合は手数料がかかります。不動産販売のチラシに「仲介」と書いてある場合は、これです。物件の売値とは別に仲介手数料が必要になるので、頭に入れておきましょう。

さらに!忘れてはいませんか?マンションを買い替えるということは、引っ越すということですよね!引っ越し代、新しい家具や家電の購入費など、買い替えに伴う出費はいろいろあります。もし、売却と購入の時期がずれたら、仮住まいの費用も必要です。
それらを念頭に、手持ちの資金を残しておかなければ…購入後の生活が大変に苦しいことに。。。余裕をもって資金計画を立てましょう。

はなさん
あ~、税金の話、むずーい。引っ越し代とか頭から抜けてたし、確かにカーテンとか家具とか買い替えたいもんね。エアコンつけたりさー。うわぁ、資金計画、練り直しだよ

カエコ
まぁ、節約するところは節約するとして、税金は払わなきゃなんないから、関係しそうなとこだけ見ておいてよ。計画的に進めていこっ!

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マンション買い替えに失敗しない不動産会社の選び方を知ろう!【極意6】

前項で仲介手数料について紹介したので、ここからは仲介をお願いする不動差会社選びについてお話ししていきます。
マンション買い替えにあたって、多くの人がまずぶつかるのが、「マンション売却ってどうしたらいいの?」ということではないでしょうか。
買うのは、住みたい地域や予算、住まいのデザインや性能など、自分で主導権を握って選択していけるのですが、売るとなると、はて?と思ってしまいます。

そこで重要となるのが売却のパートナー、不動産会社です。

はな「不動産会社って、どう選んだらいいの?知り合いがいるわけでもないし、このマンション買った不動産会社に電話してみればいいの?」

カエコ「うーん、簡単に決めるのはどうかな?不動産会社によって得意・不得意な分野があるし、売却金額も変わるから、慎重に考えたほうがいいよ」

マンション買い替えは売却がスムーズにいくかどうかが、成功・失敗の別れ道になります。不動産会社は人生のパートナーぐらいに思って、慎重に相手を選びたいもの。
ここからは不動産会社を選ぶポイントを紹介していきます!

「売却」や「地域」に強い不動産会社かどうかをチェック!

マンション売却を成功させる第一歩は、頼りになる不動産会社を探すことから始まります。

大手なら安心は安心ですが、自分の住む地域の情報を網羅しているとは限りません。東京の物件を売却するのに、大阪の不動産会社を選ぶ人はいないですよね。
やはり、売却するマンションのある地域に強い不動産会社を選ぶことが大事なので、ホームページや実績などをチェックして確認しましょう。

また、不動産会社ならどこでも売却に対応していると思ったら、大間違いです。売却の経験が少ない会社もあるので、そこも実績をしっかりとチェック。今はネットで複数の不動産会社を比較して決めることができるので、一括査定などの比較サイトを活用するのも手です。

査定額だけで選ぶのは失敗のもと?

複数の不動産会社の中から1社を選ぶとき、参考にする重要な要素の一つが査定額ですよね。でも、査定額だけを見て不動産会社を選んではいけません。

はなさん
一番高い査定価格出してくれた不動産会社に決めた~い、と思ったけどダメなんだよね

カエコ
はい、ダメです

たまに、あえて高い査定価格を出して契約を取ろうとする不動産会社もあるので、価格につられるのは要注意。地域の相場より高い金額で売り出しても、まったく売れず、仕方なく売却価格を下げることになったら物件のイメージも下がってしまいます。
自分で地域の相場を把握した上で、査定価格の根拠を聞き、きちんと説明してくれる不動産会社を選びましょう。例えば、ネットの一括査定サイトなら複数の会社から無料で査定を取ることができ、その実績なども評価することができます。査定額、実績、サポートなど複数の要素から判断して、信頼のおけるパートナーを選んでくださいね!

不動産会社との契約方法はどうする?

さて、マンション売却をお願いしたい不動産会社の目星をつけたら、最初に行うのが不動産会社との契約です。契約方法は次の3種類があります。それぞれにメリット・デメリットがあるので、あなたのマンションの場合は、どの契約方法がいいかを検討することが必要です。

一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に売却の依頼ができる。

専任媒介契約
一社だけに依頼。自分で見つけた買い手と契約できる。

専属専任媒介契約
一社だけに依頼。自分で見つけた買い手と契約できない。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
仲介の契約はどれがいい?マンション売却、3種類の契約方法の選び方。

大事なのは契約方法の特徴をきちんと理解し、納得して契約することです。中には、こちらがよくわかっていないのをいいことに、特定の契約方法を押し付けてくる不動産会社もありますので注意しましょう。そうした態度を見極めて、契約するかどうかを判断するのも大事です。

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マンション買い替えのベストタイミングを知ろう!【極意7】

マンションを買い替えるタイミングは、人それぞれ。例えば、私の友人のはなさんのように

はなさん
子どもが大きくなってきたから、もっと広い家に住み替えたいんだよね。学校のタイミングを見計らって時期を選ばなくちゃ

と考えている人もいれば、急な転勤ですぐに買い替えを進めないといけなかったり、親との同居が決まったりと。人によって買い替えにはさまざまな理由があり、ココがベスト!とは一概には言えません。

ただ、ライフスタイルや仕事の変化に合わせて、暮らしの器である住まいを変えることは、心豊かで快適な日々を送ることにもつながるので、タイミングを逃すことだけは避けたいですね。

はなさん
それにさ、できる限り、有利な条件でマンション買い替えを進めたいじゃない?

カエコ
だよね。どうせ売るなら少しでも高く売りたいし、おトクに買いたいよね

ということで、ここからは中古マンションの売却価格や売りやすさ、新居の買いやすさといった観点から、マンション買い替えのベストタイミングはいつなのか、参考になる情報を紹介します!

目安は築10年!築年数から見た買い替えタイミング

築年数から見た場合、中古マンションの売却時期は築10年がおおよその目安です。
マンションは年々進化し、設備機器もどんどん便利になって新しいものが採用されています。買い手の立場から見ると、古いマンションだと設備の古さや不便さが気になり、ちょっと考えてしまいますよね。「中古マンションを買うなら築10年以内がいいなぁ」と考える人が多いのもわかりますよね。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
マンション売却時期と築年数

もう一つ、築10年と関連するのが、住宅取得控除です。控除期間は10年ですので、それが過ぎると控除が受けられなくなります。それも買い替えのタイミングと言えるでしょうね。
いろいろな条件はありますが、うまくいけば新しい家に買い替えて、また住宅取得控除が受けられることもあるので、その点からも検討してもいいかもしれません。

年度末がベスト!季節から見た買い替えタイミング

季節から見て、最も中古マンションが売りやすく、高く売れるのは、ずばり年度末の2~3月です。これは日本で生活していたらわかりますよね。
日本はすべてが4月はじまりの国。そのタイミングで、新しい家で生活を始めたいじゃないですか。それには、2~3月にはマンションを売却、あるいは購入しておかなければならず、この時期に売買が増えるということなんです。

つまり、売り手と買い手のニーズがピッタリ合致する時期が、2~3月なんですね。

もちろん、他の季節でも売れないことはありません。ただ、買い替えを避けたい時期というのは、あります。それは8月。お盆休みだから?暑いから動きたくない?など、いろいろな理由が考えられますが、この時期は売りにくいというのは知っておいて損はありません。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
マンション売却時期と売れる季節

低金利の今!金利から見た買い替えタイミング

マンション買い替えで、新たに住まいを購入するためローンを組む人も多いですよね。すると、やはり気になるのがローン金利。大金を借りることになるので、ほんの少しの金利の変動でも、最終的に計算すると払う利子の額が大きく変わってきます。

だからこそ、買い替えのベストタイミングは低金利の今!

もうずいぶん長く低金利の時代が続いていて、ずっと買い替えのタイミングが続いているとも言えます。金融機関によって金利は違うので、一度、チェックしてみてはいかがでしょう。

景気上昇期がチャンス!景気から見た買い替えのタイミング

続いて景気動向から、買い替えのタイミングを見ていきましょう。まず、好景気のときが、買い替えに良いタイミング、というのは何となく予想がきますよね。

ただ、景気が良いためマンション価格があまりに高騰してしまっては、売却も購入も難しくなってしまいます。そこで見極めたいのが、景気の動向。

景気がこれから上昇していきそうという機運が見えたら、そこが買い替えのタイミングです。

中古マンションの価格が上昇する前に買っておきたいという、買い手の心理も働きます。

景気動向は、日経平均株価の動きが参考になりますよ。ぜひチェックしてみてくださいね。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
マンション売却時期と景気

買い替えタイミングの注意ポイント

さぁ、ここまで見てきましたが、もう少し買い替えのタイミングには注意したいポイントがあります。それがこれです!

類似物件の価格の変動に注意

中古マンションの売却価格は、近隣に同じような物件が売りに出されていたら、その価格に連動して動きます。まずは売りに出す前に、情報を集めてください。築年数、間取りや広さ、駅からの距離など、あなたのマンションとよく似た物件は、いくらで売り出されていますか?

もし同じようなマンションがたくさん売られるタイミングであなたのマンションを売却すると、当然、価格は下がります。そこは気をつけたいですね。

一方で、同じようなマンションが高値で売買されているタイミングなら、あなたのマンションにも高値がつく可能性があるというわけです。ベストタイミングを逃さないために、日ごろから類似物件の情報はチェックしておきましょう!

売却期間は約3カ月を目安に

マンション買い替えにあたって、この時期までには売りたいとスケジュールを立てると思いますが、売却期間の目安は3カ月です。その期間に納得のいく価格で買い手が現れたら、それは売却するタイミングが来たということ。迷わず売って、新居の購入など買い替えを着実に進めましょう。

もし、「もっと高い価格で売れるかも~」なんて欲をかくと、売れなかったとき悲惨なことに。長く売れないと売れ残りのイメージがつき、価格を下げざるを得なくなります。すると、また、売れない物件のイメージが増して、ますます売れにくくなり、完全に買い替えのタイミングを逃してしまいます。

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
マンション売却時期とマンション売却にかかる期間

近未来を見すえた買い替えのタイミング

ここまでは、近々にマンション買い替えを考えているあなたにとってのベストな買い替えタイミングを紹介してきましたが、もう少し長スパンでマンション買い替えを考えている人もいると思います。

そこで、近未来、今後の世の中の動きを見すえて、買い替えのタイミングを考えていきましょう。

まずは二つ、これから日本ではマンション買い替えに関わる大きな動きがありますよね。はい、そうです、↓これです。マンション買い替えを済ませるなら、この前のタイミングかなと思います。

2019年10月の消費税アップ前
消費税アップ前の駆け込み需要により、中古マンションの売買が盛んになるかも。住宅は金額が大きいだけに2%のアップとはいえ、バカになりません。売りやすく買いやすい時期と言えますね。

2020年の東京オリンピック前
都心の一部では東京オリンピックに向けて地価やマンションの価格が上昇していますが、怖いのはオリンピックが終わった後。祭りが終わると、サーッと気持ちがひいてしまうのが人間というものです。オリンピック後は景気が悪くなるという傾向もあり、このあたりで買い替えを検討したほうが良さそうです。

オリンピック前後の開催国の成長率

出典:IMF

さらに先を見通すと、マンション買い替えにとって、あまりよろしくない未来が予想されます。ただ、これから紹介する二つの時期を頭に入れて動くのと動かないのでは、結果が変わってきます。冷静に考えて、マンション買い替えのタイミングを見計らいましょう。

2022年の生産緑地の売却前
主に三大都市圏とその周辺地域の指定された区域内にあって、今まで「農地」として利用されていた生産緑地が、2022年に「宅地」となって売り出されることが予想されています。もし大量に売り出されると、地価や不動産価格の急落も考えられます。ということは、2022年の前の方が、まだまし、ということになります。

主な都府県の生産緑地の面積

出典:国土交通省「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」のデータを元に当サイトが作成

2025年の超・超高齢社会の到来前
日本は既に高齢社会ですが、2025年には国民のおおよそ3人に1人が65歳以上という、かつて人類が経験したことのない社会に突入します。世帯数が減少に転じ、空き家も増えることから、中古マンションを買う人が現れるかどうか…。マンション買い替えが難しい時代になることは間違いなく、2025年前には手を打ちたいところです。

高齢化の推移と将来推計
左の目盛りが人口(棒グラフ)・右の目盛りが後期高齢者の割合(折れ線グラフ)

出典:内閣府「平成29年版高齢社会白書」

カエコ
もっと知りたい方はこちらの記事をご覧ください
マンション売却時期と近未来予想

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マンション買い替えの成功ポイントを理解しよう!【極意8】

はい、ここまでマンション買い替えで失敗しないために、いろいろな観点からポイントを見てきました。最後に、そのまとめと成功に向けてのアドバイスをお伝えします。

買い替え成功のポイント

売却時
1:近隣のマンションの情報を入手、相場を調べる
2:マンションを複数の不動産会社に査定に出す
3:売却や地域に強い、信頼のおける不動産会社を選ぶ
4:スケジュールを立て、売却のタイミングを検討する
5:売り先行・買い先行など買い替え手順を検討する
6:売却価格を欲張りすぎず、スピーディに売る

購入時
1:自分の資産状態を把握し、利用できるローンを調べる
2:税金など諸費用も頭に入れて資金計画を立てる
3:購入する家は、将来の売却も見すえて選ぶ
4:スケジュールを立て、購入のタイミングを検討する
5:売却と購入を同時に進める

まとめ

はなさん
だんだん、わかってきた。まず情報を集めて準備をしっかりすることと、無理をしない、欲張らないことが成功のヒケツだね

カエコ
だね!どうしても人間って、都合のいい方に考えがちだから、高く売れるんじゃないかとか、この位の金額なら新しい家が買えるんじゃないかとか、夢を見ちゃうのよ。でも、そこは冷静に客観的にね。マンション買い替え大成功に向けて、一緒に情報を集めて頑張ろう!

ここまで読んでいただきありがとうございます!いかがでしたか?
マンションの買い替えで失敗しないための極意をつかんでいただけたでしょうか。
もちろん、これだけが正しいとは言えず、人によって考え方はさまざまですが、買い替えのヒントにしていただければうれしいです。

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