家を買う絶好のタイミングは2020年以降3度来る!その理由とは?

いつかは家を買いたいけれど、できればおトクに購入したい。家を買うのにベストな時期ってあるの?という疑問を解決すべく、全力で調べてみましたよ。

こんにちは、スミ・カエコです。マンション売却&新居に買い替え大成功!のために、さまざまな情報を集めています。
今回は家の買い替えに備えて、これから家を買うなら、いつがベストかを不動産価格の観点からご紹介しますね。

カエコ
はなさんは家を買うことを考えてるけど、買うタイミングは決めてるの?

はなさん(カエコの友人)
うーん、ハッキリとは決めてなくて、子どもが大きくなるまでには広い家に引っ越したいなって思ってる。

カエコ
そうね、子どもが大きくなるまでに引っ越すのはマストとして、買うタイミングを決めるのは重要よ。

カエコ
全力で調査したんだけど、下手をしたら「定価で買った服がバーゲンの時に半額で売ってた」ってことが家を買うことでも起こる可能性があるのよ。

はなさん
えー!!!服でも悔しいのに、家でそんなことになったら悔やんでも悔やみきれないよ!

カエコ
でしょ。だからそうならないために、家や土地をお値打ちに買うことができる時期について説明していくね。

カエコ
これは不動産屋さんやハウスメーカーからはなかなか聞けない話だと思うから、よく聞いてね。

家を買うタイミングはいつがベスト?知らないと損する不動産価格が値下がりする時期と理由

家を買うタイミングは2020年以降。東京オリンピックの後、不動産価格の値下がりを狙え!【1度目の絶好機】


カエコ
まず、おすすめの家を買うタイミングとして、今から一番近いのが東京オリンピックの後よ。

はなさん
え、そうなの?オリンピックで景気が良くなって、東京では不動産の価格が上がっているって聞いたけど?

カエコ
一部の地域ではそうね。でも、東京オリンピックが終わったら不動産価格が落ち込むんじゃないか、という話があるのよ。

カエコ
これまでいろいろな国でオリンピックが開催されてきたでしょ。でね、オリンピックと景気ってどんな関係があるのか調べてみたら、大体の国で、開催の前年に経済成長率がピークを迎えて、開催年、開催翌年にはグーンと成長率が下がってるの。このグラフを見て。


はなさん
わぁーほんとだ。盛り上がるだけ盛り上がって、後ははじけちゃうって、バブルみたい。

カエコ
だね。これって日本も他人事なじゃないと思わない?東京オリンピック前までは景気がいいかもしれないけど、その後は落ち込む可能性があるってことなんだよね。ということは、今は家の価格が上がったり、高止まりしているけど、オリンピック後は下がるかも…、とも言えるんだよね。

はなさん
そうか、じゃ、買う方にとっては、オリンピック後がおトクに買うことができるチャンスってことだね。

カエコ
そのとおり!だから、今から家を買おうとしている人は、ちょっと考えたほうがいいかも。同じ条件の物件が、2年後には今の価格より安くなっていることも十分にあり得るから。

はなさん
だよね。うちも焦らずに、買うタイミングを見計らってみようっと。

解説
オリンピック開催後に景気が後退することについて、専門家は次のように述べています。

これまでオリンピックが開催された都市や国では、オリンピックの後に景気や不動産相場が大きく落ち込むケースが少なからずあった。これは、オリンピック前のインフラ整備や関連施設建設の公共投資がひと段落し、経済成長が鈍化するためだ。

沖有人「50歳からの「ご自宅戦略」ABC」セブン&アイ出版

実際に、1998年から2008年の各開催地の状況(前出のグラフ)を見ても、1996年のアトランタオリンピック(アメリカ)以外は全て景気が後退しています。
このように見て行くと、東京オリンピック後の日本の景気動向には不安を感じますが、家を買うタイミングとしては、買い時という見方もできます。

家を買うタイミングは2022年以降。生産緑地が大量に宅地化される時期を狙え!【2度目の絶好機】


カエコ
さらに、おトクに家が買えるようになるんじゃないかと私が踏んでいるのは、2022年以降よ。ハナさんは、「生産緑地の2022年問題」って知ってる?

はなさん
何それ?公園か何かの話?

カエコ
私も知らかなったんだけど、簡単に説明すると、主に三大都市圏とその周辺地域で今まで「農地」として利用されていた土地が、2022年に「宅地」となって大量に市場に出てくるらしいんだよね。

カエコ
で、その土地の広さが全国合わせると、東京ディズニーランドとディズニーシーを合わせた面積約135個分ってことなの。

はなさん
135個分?!めちゃくちゃ広いね!

カエコ
そうなの。その中身はこんな感じ

主な都府県の生産緑地の面積

出典:国土交通省「都市計画区域、市街化区域、地域地区の決定状況」のデータを元に当サイトが作成
カエコ
これだけの土地が市場に出てくるとどうなると思う?

はなさん
うーん。野菜でも魚でも大量にとれたら安くなるから、土地も安くなる。

カエコ
だよね。大量の土地が一気に出てきて、土地の価格が大幅に下がるんじゃないかって言われているのが「生産緑地の2022年問題」なの。

はなさん
土地が値下がりしてくれると嬉しいな♪

カエコ
…ってあたしも思ったんだけど、「都市部の農地も守っていこう」っていう国の方針で、2017年に法改正されて「大量の土地が一気に出てくる」ってことは無くなったみたいなの

はなさん
あらら、じゃあ土地の値下がりも無いのかな

カエコ
なんだけど、高齢化や後継者不足で「2022年以降は農業を続けない」と考える農家さんの農地は宅地になる可能性が高いとも言われているの

カエコ
ということで、生産緑地の2022年問題をきっかけに宅地が増える見通しだから、値下がりも期待できると思うよ

はなさん
じゃあ、2022年以降は、それまでより宅地も新築の家も安く買えるチャンスが増えるってことだね

はなさん
だったら、建築家に頼んでこんな家を建てたいなぁ、とか、こんなオシャレなキッチンにしたいなぁとか。憧れていたけど費用面であきらめていた夢が叶うかも!

カエコ
そうなのよ~。なんだか夢ふくらむよね。4年後には理想のマイホームが実現できるチャンスが来るかもしれないから、着々と計画を立てていこうね。

解説
「生産緑地の2022年問題」とは、次のような理由により、地価が大幅に下落することが予想されている問題のことです。

1992年より、生産緑地制度が導入されました。敷地面積が500平方メートル以上で、期間中は営農に専念することなどの一定条件を満たしたうえで、自治体に農地を申請すれば、以降30年間にわたって、固定資産税は税率の安い農地の扱いとし、相続税については納税が猶予されることになりました。対象となったのは、東京23区、首都圏、近畿圏、中部圏内の政令指定都市その他整備法で規定された一部の地域です。
これらの生産緑地の多くが、2022年に30年の期間満了を迎えます。
(中略)
生産緑地制度が解除される2022年以降、郊外ベッドタウンにある大量の農地が「宅地」として、不動産マーケットにあふれてくることが予想されています。

牧野知弘「マイホーム価値革命」NHK出版新書

この「生産緑地の2022年問題」に対して国は2017年に法改正を行い、都市農業振興のため2022年以降も生産緑地指定を10年ごとに延長できるようになりました。これにより、大量の「農地」が「宅地」となって「一気に市場に出てくる」ことは抑制されました。
一方で、高齢化や後継者不足により2022年以降は農業を継続しない農家の方が、農地を売却したり宅地に転用することが予想されています。このように宅地の供給量が増えることによって、不動産価格が値下がりすることが考えられます。

家を買うタイミングは2025年以降。相続されず売りに出される良物件が増加する時期を狙え!【3度目の絶好機】


カエコ
さぁ、続いていくわよ!お次は「2025年問題」よ。この話は聞いたことあるんじゃない?

はなさん
あ、なんか聞いたことある。団塊世代がなんとかって話でしょ。

カエコ
そう、「2025年問題」は、日本で最も人口の多い団塊の世代(1947年から49年に生まれた人たち)が2025年に75歳になって、日本の人口の約20%が75歳以上の後期高齢者になることね。

はなさん
はいはい。そうでした。日本の少子高齢化がここまで進むという話だったよね。だけど、その「2025年問題」って、家を買うタイミングに関係するの?

カエコ
それが関係あるんだよね。日本人の平均寿命は2016年の統計だと、女性87.14歳、男性80.98歳なのね。そう考えると、天寿をまっとうして亡くなっていく方も増えていくでしょう。

カエコ
となると、その時に団塊世代が所有するマンションや一戸建てが残されることになるわけ。そうした物件を、これまでは子ども世代や親族が相続してきたんだけど、最近は相続した実家に住むケースが少なくなってるんだって。

はなさん
あーなんかわかる。私の友達でも親の実家はいらないって言ってる人よくいるもん

カエコ
それそれ。自分たちは住まずに、売却したり、賃貸にしたりする人が多くて、そんな物件がどんどん出てくるんじゃないかと予想されているの。

はなさん
なるほど~。中古のマンションや一戸建てが大量に市場に出てくるんだね。

カエコ
そう。もし良い物件だったら中古も魅力的だし、物件の数が多ければ、中古に限らず新築の価格も安くなるんじゃないかって期待してるのよ。だからね、2025年以降は、きっと買い手市場になるということなのよね

解説
「2025年問題」とは、各世代の中で最も人口の多い団塊の世代(1947年~1949年生まれの人)が75歳以上の後期高齢者になり、国民のおおよそ3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上という超高齢化社会になることです。
高齢化の推移と将来の推計
目盛り左:人口(棒グラフ)・目盛り右:後期高齢者の割合(折れ線グラフ)

出典:内閣府「平成29年版高齢社会白書」

この頃の住宅市場について、専門家は次のように述べています。
※下記の記事では「2022年」と記されていますが、団塊の世代が後期高齢者となる頃ということで「2025年問題」同じ意味です。

2022年頃にはこれまで都市郊外部でマイホームを所有してきた団塊世代も「後期高齢者」の仲間入りをする。彼らの中には相続が発生したり、空き家になることで賃貸や売却に拠出される物件も激増しはじめるであろう。
家を買うならこの大変革が発生する2022年以降がよい。郊外では土地も驚くほど安い値段で買うことができるだろう。今までのような狭小住宅なんかに住まずとも広々とした一戸建てがローンの負担も少なく手に入る時代になるのだ。現在の低金利や税制優遇に惑わされてあわてて買うことなんてないのだ。

牧野 知弘「家を買うなら2022年以降にしよう」文春オンライン

このように、団塊の世代が後期高齢者になる頃には、不動産市場は買い手市場となり、家を買うには良いタイミングになると考えられます。

2035年以降、世帯数が減少し、不動産価格が値下がる時期が来る!【3度目の絶好機以降】


カエコ
「2025年問題」から続く話をしてもいいかな?ちょっと先になるんだけどね、さっき、平均寿命の話をしたでしょ。

はなさん
うん。やっぱり日本人って長寿だよね。

カエコ
そうなの。世界でトップクラスだからね。ただ、それでもいつかお別れは来るでしょ。でね、2025年に75歳になった人たちは、2035年頃には死亡数が急増すると予想されているの。

はなさん
なるほど。

カエコ
そうなると世帯数も減るでしょ。全国の世帯数は2025年にピークを迎えて、その後は減少していくんだって。

はなさん
ということは、家を必要とする家族が少なくなるということかな。

カエコ
そうなの。最近、空き家問題ってよくニュースで取り上げられるようになったけど、それがさらに進んで2033年頃には空き家が3割を超えてくると予想されてるんだって。このグラフを見て

日本の世帯数と空き家率の予測

はなさん
うわぁ…空き家は増える一方で、世帯数は減る一方だね。2035年以降、さらに人口が減ったら、もっと差が広がるんじゃない?

カエコ
そう予想できるよね。その頃には、もはや家が余る状態になってるから、家の価格ってかなり下がるんじゃないかな。

はなさん
うーん、確かに。ちょっと先の話だけどね。あと気になったのは、もしうちが家を買ったとしたら、その家の価値も2035年頃には下がるってことだよね。

カエコ
そう考えておいた方がいいね。だから家を買うときは、将来できるだけ価値が下がらないように、地域や学区選びとか、住宅メーカー選びとか、間取りとか、よ~~~く考えて決めた方がいいよ。

解説
団塊世代の死亡数が一気に増える2035年頃の住宅事情に関して、専門家は次のように述べています。

日本人男女の平均寿命が84歳(2015年世界保健機関発表)ということを参考にすると、2035年前後から、団塊世代の死亡数が一気に増えると予想されるのです。
そのため、住宅地の行く末は、団塊世代の死後に相続する子供世代(団塊ジュニア世代)や親族が、実家をどのように取り扱うかにかかっています。
(中略)
実家の売却・賃貸が進まなければ、近い将来、まちのあちらこちらで空き家が一気に増えるという、言わば「時限爆弾」を日本は抱えているのです。

野澤千絵「老いる家 崩れる街」講談社現代新書

このことから、2035年頃には、不動産市場には売り物件があふれ、総体的に価格も下がることが予想できます。

マンション購入で損しない情報収集術

カエコ
さっき「将来できるだけ価値が下がらないように、地域や学区選びとか、住宅メーカー選びとか、間取りとか、よ~~~く考えて決めた方がいいよ。」って言ったけど、特にマンションを買う時の情報収集にオススメのサイトがあるから紹介するね

はなさん
ぜひ!

カエコ
紹介するのは「住まいサーフィン」っていうサイト。この記事の「家を買うタイミングは2020年以降。東京オリンピックの後、不動産価格の値下がりを狙え!」のところで専門家の意見として紹介した沖有人さんが社長をやってる不動産調査&コンサルティング会社が運営しているサイトなの

カエコ
「住まいサーフィン」の運営会社の代表の沖有人さんは本もたくさん出していて、どの本も共通して「自宅を単なる住まいとしてだけじゃなく、住みながら資産として運用して利益を得ましょう」ということを言ってるの
カエコ
この考え方には賛否両論あると思うけど、「こういう考え方もあるんだ」ってことがわかって勉強になったよ
カエコ
で、その本の中に「住まいサーフィン」っていうサイトのことがチョイチョイ出てきて、「なんだ宣伝かよ」って思ったんだけど、気になったから見てみたのよ

はなさん
どんなサイト?

カエコ
運営会社のプレスリリースにはこう書いてあるの

マンションの無料会員制セカンドオピニオンサイト。マンションの売買をする時に知りたい情報を”見える化”し、購入・売却検討者が知ることが難しかった不動産情報を得られる。マンションの査定価格・相場情報と会員の物件評価・デベロッパー評価などの豊富なコンテンツを持つ。マンション査定201万戸、新築マンション価格表10万戸、最近2年の全新築物件の価格予想を掲載。会員数は約21万人(2017年10月時点)。業界最大級の不動産ビッグデータカンパニーとして、年間1億件を超える不動産情報を調査・分析するスタイルアクト株式会社が運営している。

カエコ
簡単に言うと、家って一生に一度の高い買い物って言われてるけど、売り主の方が圧倒的に情報を持っていて有利だよね。

カエコ
だから売り主にくらべて情報を持ってないあたしたちみたいな買い手が損しないように、不動産調査会社の膨大なデータをもとに客観的に調査・分析した不動産情報を教えてくれるサイトなの

はなさん
へえ~。たしかに、不動産会社やハウスメーカーの営業さんの話を聞いてると、その家の良いところばっかり言ってて、ホントのところどうなのっていうのがよくわからないもんね

はなさん
で、ネットのクチコミ情報とか見るんだけど、これもどれがウソでどれがホントかわかんないんだよねー

カエコ
だよね。まさにそんな時に使えるのが「住まいサーフィン」なの。不動産調査会社が今までに調査・分析した膨大な数のマンションのデータをもとに、主に次のような情報を知ることができるの
マンションの価格が適正価格かどうか
マンションの価値が将来上がるかどうか
マンションの売り主に対するクチコミ評価
マンションを買った人や、モデルルームを見に行ったユーザーからのクチコミ評価

 

はなさん
へえ~、こんな情報が公開されてるんだ

カエコ
根拠となるデータをもとに第三者の客観的評価を教えてくれるサイトってほとんどないから、これからマンションを買おうとしている人はどんどん利用すべきだと思うよ

はなさん
どうやって使うの?

カエコ
無料の会員登録をすれば、不動産調査会社が蓄積した調査データを見られるようになるから、まずは登録するといいよ

 

カエコ
少しわかりにくいけど、リンク先のページを下の方にスクロールしたところにある「無料会員登録する」ボタンをクリックすると登録できるよ

 

カエコ
無料会員登録の方法と、「住まいサーフィン」の評判や使い方については「住まいサーフィンの評判と使い方。マンション購入で損しない情報収集術!」に詳しく書いたから、見てみてね!

自分に合った「家を買うタイミング」を見極めよう。

家をいつ買うかって、人それぞれですが、損をしないためには不動産価格の推移を考えてタイミングを見極めることが大事だと思うんです。焦って買ってしまったけれど、1年待てば良かった…なんてことにならないためにも。

不動産屋さんに行けば、現時点での物件価格の情報を教えてくれるでしょうが、もう少し長い目で見て考えることも必要です。

2035年には空き家が増加する中、買い手のファミリー層は減少しているので、家はずいぶん買いやすくなっているのではないでしょうか。

ただ、家を買うタイミングを先延ばしにするほど家の価格はお値打ちになる可能性が高いのですが、家族の状況や自分の年齢、収入など、いろいろな要素がからみあってくるので、後の方がいいとは一概には言えません。

三大都市圏に住むスミ・カエコとしては、4年後の2022年以降が、家を買うタイミングとしては一番いいかも。

ぜひ今回の情報をもとに、みなさんも、それぞれのご家族に合った家を買うタイミングを考えてみてくださいね!

この記事のPOINT

  • 家を買うタイミングは、東京オリンピック後の2020年以降
  • 家を買うタイミングは、多くの生産緑地が宅地化される2022年以降
  • 家を買うタイミングは、相続されない中古物件が増えてくる2025年以降
  • 世帯数が減少する2035年以降は、不動産価格は格安に?

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